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veröffentlicht am 03. August 2020
Das Bundeskabinett hat einen Gesetzesentwurf für eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts beschlossen. Der Gesetzgeber hat eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes („WEG”) vorbereitet, die schon eher einem neuen Gesetz gleichkommt. Es ist davon auszugehen, dass die Reform unmittelbar nach der Sommerpause des Bundestages verabschiedet wird, wenngleich der Gesetzesentwurf vor der Sommerpause noch einmal in die Gremien zurückgegeben wurde.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt aus dem Jahre 1951 und blieb jahrzehntelang fast unverändert. Die letzte große Reform stammt aus dem Jahr 2007. Nunmehr soll eine weitere große Reform umgesetzt werden. Der vorgelegte Gesetzesentwurf enthält im Wesentlichen folgende Änderungen am WEG-Recht:
Das Regime der Regelungen zum Themenkomplex Sanierung, Modernisierung und Vornahme baulicher Veränderungen von Wohnungseigentumsanlagen soll wesentlich vereinfacht werden. So soll etwa jeder Eigentümer – wie auch in der Kette die/der Mieter - einen Anspruch darauf erhalten, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, Aus- und Umbaumaßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit sowie den Einbau von Einbruchschutz durchführen zu können. Die dazu im einzelnen notwendige Beschlussfassung wegen Veränderung von Gemeinschaftseigentum soll ebenfalls wesentlich vereinfacht werden. Beschlüsse zur baulichen Veränderung sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von der Maßnahme beeinträchtigter Eigentümer ankommt. Der die bauliche Veränderung beantragende Eigentümer soll die Kosten für die Maßnahme alleine tragen müssen (sog. egoistische bauliche Veränderung). Dies ist eine wesentliche Vereinfachung, weil heute gerade an diesem Erfordernis viele Bauvorhaben scheitern.
Die Regelungen für den WEG-Verwalter werden grundlegend neu aufgestellt, was dem Gesetz einige Kritik eingebracht hat. Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des von der Gemeinschaft bestellten Verwalters sollen entscheidend erweitert werden.
So kann zukünftig der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Inwieweit eine Beschlussfassung geboten ist oder nicht, „soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben”. Hierzu sollen im Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen gehören sowie die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Dazu war nach bisherigem Recht stets ein ausdrücklicher Ermächtigungsbeschluss notwendig.
Im Weiteren soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und nicht beschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten, währenddessen im Innenverhältnis die Eigentümer auch weiterhin die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters per Beschluss einzuschränken. Damit klaffen die Vertretungs- und die Geschäftsführungsbefugnis womöglich auseinander.
Eigentümergemeinschaften sollen sich in Zukunft einfacher von einem Verwalter trennen können. Das Erfordernis eines Vorliegens eines wichtigen Grundes entfällt. Der Verwalter kann also jederzeit abberufen werden.
Sicherlich durch die Erfahrungen der ersten Hälfte des Jahres 2020 geprägt ist die Regelung, wonach die Eigentümer die gesetzliche Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Ferner soll die Einberufungsfrist zu Eigentümerversammlungen von 2 auf 4 Wochen verlängert werden. Was in der Praxis für Erleichterung sorgen wird, ist die Regelung, wonach es den Wohnungseigentümern möglich sein soll, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats nicht möglich ist. Umlaufbeschlüsse sollen künftig auch in Textform anstatt in Schriftform möglich sein. Dadurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.
Die zunächst für Rechtssicherheit sorgende und im Jahre 2007 eingeführte Verpflichtung, eine gesonderte Beschlusssammlung zu führen, soll in Zukunft entfallen. Stattdessen soll an diese Stelle die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen sowie Urteile usw. aufzubewahren. Damit soll Wohnungseigentümern ein schneller Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile der Gemeinschaft ermöglicht werden. Für Erwerber wichtig: Beschlüsse, die Vereinbarungen zwischen den Eigentümern verändern und auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst wurden, müssen in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden. Damit sollen Erwerber vor Überraschungen geschützt werden.
Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender als nach bisherigem Recht über die Kostenverteilung beschließen können. Hierzu sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kostenpositionen oder bestimmte Kostenarten beschließen können. Derzeit ist dies lediglich im Einzelfall (ohne Wirkung für die Zukunft) und bei qualifizierter Mehrheit möglich.
Das Recht zur Jahresabrechnung wird neu geregelt. Was in jedem Fall für eine Vereinfachung sorgen wird: Es soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung lediglich auf die Abrechnungsspitzen beschränken, das meist komplizierte Rechenwerk selbst soll dagegen nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Der Verwalter wird außerdem verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Vermögensübersicht aufzustellen.
Die Möglichkeit Sondereigentum zu schaffen, soll auf Freiflächen am Grundstück erweitert werden. Derzeit können hier nur Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Zukünftig könnten deshalb etwa auch Stellplätze oder Terrassen zum Sondereigentum erklärt werden. Zur Begründung heißt es in dem Entwurf, dass die von der Praxis angewandten Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu Rechtsunsicherheit führen würden.
Schließlich kommt der Gesetzgeber einer langjährigen Forderung der Rechtsanwender nach: Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass sich das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht in einigen Punkten angleichen. So sind zukünftig Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Zudem ist hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter eine Harmonisierung vorgesehen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt auch im Verhältnis zwischen dem Eigentümer als Vermieter und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung automatisch. Aktuell ist mietrechtlich (ohne gesonderte Vereinbarung) die Wohnfläche maßgeblich, während das Wohnungseigentumsrecht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.
Die Novellierung des WEG ist seit Jahren dringend erforderlich, wenngleich die Reform erst 13 Jahre alt ist. Einige immer wieder auftretende Probleme hatte die Reform 2007 aber nicht beseitigt. Die Praxis und die gesetzlichen Regelungen lagen seitdem weit voneinander entfernt. Die vorliegende Novelle versucht, einige der dringendsten Fragen zu klären. Leider geht das zulasten der Wohnungseigentümer, die Teile ihrer (naturgemäß zustehenden) Rechte abgeben sollen. Es bleibt abzuwarten, was sich in der Diskussion noch daran ändert. Im Ergebnis ist das Vorhaben aber zu begrüßen.
Andreas Griebel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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