Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus – Bundesrat sieht Nachbesserungsbedarf

Zielsetzung des Entwurfs ist die Förderung des Neubaus preiswerter Mietwohnungen in Gebieten mit angespannter Wohnlage, um auch Wohnraum für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar zu halten. Aktuell wird diese Situation durch eine steigende Nachfrage aufgrund der Zuwanderung verschärft. Durch die Gesetzesinitiative soll das Engagement von Investoren in der Schaffung von preiswerten Mietwohnungen erhöht werden.
 

Kurzer Überblick des Nachbesserungsbedarfs

Im Gesetzesentwurf ist eine zeitlich befristete Sonderabschreibung als Förderung vorgesehen. Der Bundesrat hingegen sieht eine einmalige Investitionszulage ggf. als geeignetere Alternative an. Begründung findet dies darin, dass die Förderung im Jahr der Fertigstellung der Wohnung wirkt und diese daher leichter zu kontrollieren und zu steuern ist, Außerdem öffentliche, nicht steuerbelastete Wohnungsbauuntergesellschaften durch eine Förderung im Rahmen von Sonderabschreibungen keine Vorteile generieren könnten.
 
Im Hinblick auf die zielgenaue und nachhaltige Förderung ist der Bundesrat der Ansicht, dass die Bildung von Fördergebieten für die Erreichung des Gesetzeszweckes sinnvoll erscheint. Diese Fördergebiete sollen, um die Bürokratie in Grenzen zu halten, in einer zentralen Datenbank erfasst werden. Diese Datenbank könnte nach der Vorstellung des Bundesrates durch das Bundesamt für Steuern geführt werden. Neben der Festlegung der Fördergebiete soll Inhalt dieser Datenbank auch die Bezeichnung der jeweiligen Gemeinde respektive Stadt, die Wohngeldstufe zum 1. Januar 2016 bzw. die Rechtsvorschrift der Förderfähigkeit, den Beginn und das Ende der Förderfähigkeit umfassen. Mit dieser zentralen Datenbank könne daher sichergestellt werden, dass die vom Bundesrat präferierte einmalige Investitionszulage oder aber auch die vom Bundestag vorgeschlagene Sonderabschreibung nur für Wohnungsneubauten innerhalb der gesetzlichen Fördergebietskulisse in Anspruch genommen werden und ein Missbrauch vermieden werden könne.
 
Die Neufassung des § 7b Abs. 2 EStG soll – um auch die Herstellung neuer Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehenden Räume in die steuerliche Förderung mit aufnehmen zu können – eine entsprechende Änderung erfahren. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine Anschaffung des Wohneigentums zwingend bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen muss. § 7b Abs. 2 EStG soll darüber hinaus um eine Korrekturvorschrift und eine Ablaufhemmung für die Festsetzungsverjährungsfrist ergänzt werden. Vorgesehen ist eine 10-jährige Nutzungsfrist (Verwendung zu fremden Wohnzwecken), die bei Verstoß eine Rückgängigmachung der bereits gewährten Sondervorschriften zur Folge hat. Die vorgeschlagene Ablaufhemmung soll die verfahrensrechtliche Durchsetzung der Rückgängigmachung sicherstellen. Ob diese Rückgängigmachung ex tunc oder ex nunc wirkt hat der Bundesrat offengelassen. Vor dem Hintergrund des Ziels des Gesetzgebers erscheint jedoch eine ex tunc Wirkung übertrieben, da der Eigentümer das betreffende Objekt zumindest zeitanteilig Dritten zur Verfügung gestellt hat.
 
Um den Ausschluss einer möglichen kumulierten Förderung bezüglich des Wohnungsneubaus zu erreichen, schlägt der Bundesrat die Erweiterung des § 7b Abs. 2 EStG um einen Satz 2 vor. Dieser solle vorsehen, dass Investitionen, für die bereits Mittel aus öffentlichen Haushalten zumindest mittelbar gewährt werden, nicht berücksichtigungsfähig sind. Welche konkreten Mittel hierunter zu fassen sein sollen, lässt der Bundesrat jedoch offen.
 
Eine Missbrauchsklausel soll zur Rückgängigmachung von Sonderabschreibungen führen, wenn eine geförderte Immobilie innerhalb der 10-jährigen Sperrfrist veräußert wird und ein hieraus erzielter Veräußerungsgewinn nicht besteuert wird. Dies wäre teilweise gegeben, wenn eine 10-jährige Veräußerungsfrist des § 23 EStG an den Anschaffungszeitpunkt des Bodens, aber nicht an die Herstellung des Gebäudes anknüpft.
 
Aufgrund der beabsichtigten Förderung preiswerter Mietwohnungen wird eine Baukostenobergrenze i.H.v. 3.000 Euro bzw. eine Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA von höchstens 2.000 Euro je qm Wohnfläche vorgesehen, hierzu kommt das Plädoyer, die Beträge auf 2.600 Euro bzw. 1.800 Euro zu senken.
  
Die Bindung der Sonderabschreibung an Mietwohnungen mit Sozialbindung soll geprüft werden.
 
Zum Erhalt eines schnellen Effekts sollen nur Baumaßnahmen in den Jahren 2016 bis 2018 gefördert werden. Die Gewährung von Sonderabschreibungen soll daher letztmalig im Jahr 2022 erfolgen. Zur umgehenden Nutzung des Anreizes beim Investor soll sich die Sonderabschreibung bereits bei Festsetzung von Vorauszahlungen bemerkbar machen. Neben einer effektiveren Umsetzung dient die zeitliche Befristung jedoch auch dazu, die finanziellen Belastungen der Sonderabschreibung zu begrenzen.
 
Vor dem Hintergrund, dass eine Vielzahl der Anbieter von preiswertem Wohnraum in der Rechtsform der Genossenschaft oder des eingetragenen Vereins organisiert sind, sind diese gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer befreit. Aus diesem Grund würde sich die vom Bundestag vorgeschlagene Sonderabschreibung auf diese nicht auswirken und somit von der Begünstigung ausschließen. Um daher auch die steuerbefreiten Wohnungsgenossenschaften und eingetragenen Vereine in diesem Zusammenhang an der Begünstigung partizipieren zu lassen, erachtet der Bundesrat eine Änderung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG für sinnvoll.
 

Ausblick

Zielsetzung ist eine stärkere Ausstattung der Länder mit Mitteln durch den Bund um den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Neben der Nivellierung der Anforderungen der einzelnen Länder muss eine beihilferechtliche Genehmigung durch die Europäische Kommission noch erteilt werden. Von einem zügigen Gesetzgebungsverfahren ist jedoch allein schon vor dem Hintergrund der aktuellen Mietpreisproblematik in einigen Teilen Deutschlands auszugehen.