Zurechnung von Grundstücken bei Erwerbsvorgängen nach § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz

Mit Veröffentlichung des Urteils II R 26/12 durch den Bundesfinanzhof (BFH) in dieser Woche wird der Zeitpunkt der Vermögenszugehörigkeit eines Grundstücks zur Gesellschaft beim Kauf unter einer aufschiebenden Bedingung festgelegt. Dieser besteht erst ab Eintritt der Bedingung, und zwar auch dann, wenn bereits zuvor die Auflassung erklärt wird.

Im vorliegenden Streitfall kaufte eine GmbH, deren Stammkapital zur Hälfte dem Kläger und einem Dritten gehörte, mit notariell beurkundeten Verträgen mehrere Grundstücke, die sie parzellieren, veräußern und bebauen wollte. Die Verträge standen unter mehreren aufschiebenden Bedingungen, die insbesondere die Bebaubarkeit der Grundstücke betrafen. Die Auflassung sollte erst nach Eintritt der Wirksamkeit der Verträge erklärt werden. Die GmbH nutzte ihr eingeräumtes Recht zur Weiterveräußerung von Teilflächen aus den gekauften Grundstücken bereits vor Bedingungseintritt ebenfalls durch aufschiebend bedingte Kaufverträge. Am 27. Oktober 2006 wurde die Auflassung durch den von der GmbH diktierten Bedingungseintritt erklärt, obwohl die vertraglich vereinbarten aufschiebenden Bedingungen tatsächlich noch nicht eingetreten waren. Die GmbH wurde daraufhin im November 2006 Eigentümerin der Grundstücke durch Eintragung in das Grundbuch.

Die Klägerin erwarb den Anteil des Dritten an der GmbH mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. Oktober 2006. Durch diese Anteilsübertragung wurde der Tatbestand des § 1 Abs. 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) verwirklicht. In dem vorliegenden Sachverhalt wird nämlich durch den Vertrag vom 28. Oktober 2006 ein Anspruch auf Übertragung von Anteilen an der GmbH begründet, aufgrund dessen nach erfolgter Übertragung mehr als 95 Prozent der Anteile unmittelbar in der Hand des Klägers vereinigt sind. Im Rahmen einer Außenprüfung setzte das zuständige Finanzamt aufgrund der Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer in Höhe von 68.355 Euro fest, da es der Auffassung war, dass die vorstehend erwähnten Grundstücke aufgrund der zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Tatbestands gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG bereits zum Vermögen der GmbH gehörten. Durch die am 27. Oktober 2006 erfolgte Auflassung war nämlich die GmbH Eigentümerin der Grundstücke geworden.

Gegen die Festsetzung der Grunderwerbsteuer erhob der Kläger zunächst Einspruch und anschließend Klage, die jedoch abgewiesen wurde. Mit der Revision macht der Kläger geltend, dass die unter einer aufschiebenden Bedingung erworbenen Grundstücke entgegen der Sichtweise des Finanzgerichts und des Finanzamts bei Verwirklichung des Tatbestands des § 1 Abs. 3 GrEStG noch nicht zum Vermögen der GmbH gehört hätten.

Der BFH schließt sich der Argumentation des Klägers an und führt in seiner Entscheidung aus, dass die Grundstücke zum Zeitpunkt des Anteilskaufvertrags noch nicht zum Vermögen der GmbH gehörten. Ob ein Grundstück für Zwecke des § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, richtet sich ausschließlich nach der grunderwerbsteuerrechtlichen Zurechnung. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichts ist der Grunderwerbsteuertatbestand bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB vor Eintritt der aufschiebenden Bedingung noch nicht erfüllt. Dies gilt auch in den Fällen, in denen bei einem aufschiebend bedingten Grundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor dem tatsächlichen Bedingungseintritt erklärt wird.

Begründet wird dies durch den Schwebezustand des Rechtsgeschäfts bis zur Erfüllung der Bedingung, da dem Käufer bis dahin kein durchsetzbarer Anspruch auf Übereignung zusteht. Auch die vor Erfüllung der Bedingungen ausgesprochene Auflassung begründet demnach keine Grunderwerbsteuer.

Da die besagten Grundstücke zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vom 28. Oktober 2006 nicht im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen der GmbH gehörten, da die in den Kaufverträgen vereinbarten aufschiebenden Bedingungen noch nicht eingetreten waren, ermittelt sich die Grunderwerbsteuerbelastung auf Grund der Anteilsvereinigung des Klägers ohne Berücksichtigung der Grundbesitzwerte für diese Grundstücke. Daher ist die Grunderwerbsteuer des Klägers antragsgemäß von 68.355 Euro auf 6.160 Euro herabzusetzen.

Das vorstehend skizzierte Urteil sollte bei zukünftigen Anteils-/Immobilientransaktionen beachtet werden, da viele Kaufverträge in der Praxis aufschiebende Bedingungen vorsehen. Somit ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob ein Grundstück tatsächlich grunderwerbsteuerrechtlich im Rahmen der Ermittlung der Grunderwerbsteuer zu beachten ist, denn die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken unterliegt eigenen Kriterien.