Kündigung bei „gefährdet erscheinender“ finanzieller Leistungsfähigkeit des nach dem Tod des Mieters Eintretenden

Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17

Der BGH erschwert die Anforderungen an eine Kündigung bei „gefährdet erscheinender” finanzieller Leistungsfähigkeit des bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden.

Die verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Wohnung des Beklagten, die sie mit dem Kläger gemeinsam bewohnte. Der Kläger teilte nach dem Tod der Mieterin dem Beklagten mit, dass er als Lebensgefährte der Mieterin in das Mietverhältnis eintrete. Da der Kläger sich jedoch noch in Ausbildung befand, war der Beklagte der Ansicht, dass er sich mit seinem Ausbildungsgehalt die monatliche Nettomiete von EUR 545 (zzgl. Nebenkosten von EUR 170) nicht leisten könnte. Deswegen kündigte der Beklagte das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Der Kläger widersprach dem und verlangte weiter, dass der Beklagte einer geplanten Untervermietung zustimmt. Hierdurch würde sich der Kläger die Mietkosten leisten können.

Der BGH entschied, dass eine Kündigung wegen „gefährdet erscheinender” finanzieller Leistungsfähigkeit nur in besonderen Ausnahmefällen ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung sein kann. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses müsste dem Vermieter gerade aus diesem Grund unzumutbar sein. Bei einer objektiv feststehenden Unfähigkeit des neuen Mieters zur vollständigen bzw. pünktlichen Zahlung kann dies der Fall sein, da ein Abwarten des Zahlungsverzugs des neuen Mieters für den Vermieter unzumutbar sein kann. Anders jedoch hier, wenn die Leistungsfähigkeit nur gefährdet erscheint oder Unfähigkeit droht. Die Unzumutbarkeit müsse hier auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern den zuverlässigen Schluss der Zahlungsunfähigkeit zulassen. Hierfür sind Geldquellen jeglicher Art des Mieters zu berücksichtigen, ebenso ein mögliches Untermietverhältnis, wenn ein berechtigtes Interesse hierfür vorliegt.

Fazit:

Für eine Kündigung aus wichtigem Grund, die in der Person des eintretenden Mieters liegt, kann die „gefährdet erscheinende” Leistungsfähigkeit nur dann einen solchen Grund darstellen, wenn sich eine solche sicher nach objektiven Anhaltspunkten prognostizieren lässt.

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