Einschränkung durch Kündigungssperrfrist bei Wohnungskauf durch Gesellschaft

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17

Bei dem Verkauf vermieteten Wohnraums an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann diese Eigenbedarf erst nach drei Jahren geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Umwandlung in Wohnungseigentum beabsichtigt ist.
 

Nach dem Sachverhalt mietete der heute über 70 Jahre alte Beklagte 1981 eine Vier-Zimmer-Altbauwohnung im Frankfurter Westend. Das 160 Quadratmeter große Apartment bewohnt er mit Frau und Tochter und zahlt dafür knapp EUR 860,00 Monatsmiete. Im Januar 2015 wechselte der Eigentümer der Wohnung. Neue Vermieterin wurde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR kündigte im Mai 2015 das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines Gesellschafters. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume.
 

Diese Räumungsklage hatte vor dem BGH keinen Erfolg, denn die Kündigung war nach § 577a Abs. 1a BGB unwirksam. Dieser soll die Umgehung des im Gesetz vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verhindern. Für die Anwendung des Abs. 1a ist indessen nicht erforderlich, dass die erwerbende Gesellschaft beabsichtigt, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln oder dies gar tatsächlich erfolgt. Denn die Sperrfrist gilt nach der Intention des Gesetzgebers nicht nur für den Fall, dass der Erwerber das Gesetz durch Zuwarten mit der Umwandlung umgehen will, sondern es genügt jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Personengesellschaft. Denn bereits hierdurch erhöht sich das Verdrängungsrisiko für den Mieter, welcher in diesem Fall schutzwürdig ist.
 

Fazit:

Personengesellschaften, also z.B. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die offene Handelsgesellschaft, können im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften (GmbHs und AGs) grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Hierbei sind sie jedoch sowohl an Kündigungsfristen als auch an Sperrfristen gebunden.

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