Schutz der Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen

​BGH, Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18

Die Zusicherung eines lebenslangen Wohnrechts für Mieter beim Verkauf einer städtischen Immobilie begründet eigene Schutzrechte der Mieter gegen den Erwerber.

Im streitgegenständlichen Fall hatte die Stadt Bochum 2012 zahlreiche Immobilien verkauft und in den Kaufverträgen ein lebenslanges Wohnrecht für die Mieter und weitgehenden Kündigungsschutz vereinbart. Eine Kündigung des neuen Vermieters sollte nur bei schweren Pflichtverletzungen seitens des Mieters möglich sein. Einer der Erwerber beendete wenige Jahre nach dem Kauf das Mietverhältnis mit einem ehemaligen Bergmann, der bereits über 30 Jahre in der Wohnung gelebt hatte. Der Mieter erhob sodann Klage gegen die Kündigung und bezog sich dabei auf den Kaufvertrag. Der neue Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass der Mieter aus dem Kaufvertrag keine eigenen Rechte herleiten könne.

Der BGH war diesbezüglich einer anderen Ansicht und beurteilte die im Kaufvertrag enthaltenen Klauseln zum lebenslangen Wohnrecht als einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Die Klauseln verleihen dem Mieter der betreffenden Wohnung mithin eigene Rechte gegenüber dem Erwerber und schließen die vom neuen Vermieter ausgesprochene Kündigung aus. Auch könne sich der Erwerber nicht darauf berufen, dass ihn das Kündigungsverbot unangemessen benachteilige. Es sei alles andere als überraschend, dass die Stadt Bochum langjährige Mieter schützen wollte. Dies ergibt sich bereits aus der hohen Schutzbedürftigkeit der langjährigen Mieter sowie aus der Verantwortung, welche die Stadt als kommunaler Eigentümer und Veräußerer inne hat. Mit der Klausel im Kaufvertrag wollte die Stadt den Mieterschutz vollumfänglich sichern.

Weiter stellt der BGH klar, dass auch für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln um AGB handeln sollte, nichts anderes gelten kann.

Fazit:

Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung wieder einmal die Schutzrechte der Mieter. Neben einem lebenslangen Wohnrecht enthalten Verträge bei kommunalen Immobilienverkäufen oft andere Sozialklauseln, auf die sich die Mieter nach diesem Urteil auch unmittelbar stützen können.