Haftung für falsche Größenangaben bei Wohnungsverkauf

OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018, Az.: 14 U 44/18

Das OLG Stuttgart hat dem Käufer einer Eigentumswohnung Schadensersatz zugesprochen, da die Wohnung tatsächlich kleiner war als im Kaufvertrag angegeben.

 
Im streitgegenständlichen Fall wurde die Eigentumswohnung vom beklagten Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal mit einer Größe von 98 qm zum Kauf angeboten. Noch vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Kläger, korrigierte der Beklagte die Wohnungsgröße auf „circa 89 qm”. Die tatsächlich lediglich 78,2 qm große Wohnung wurde anschließend zu einem Kaufpreis von EUR 250.000 an den Kläger verkauft. Der Kläger machte nun Schadensersatzansprüche geltend.

 
Das OLG Stuttgart bestätigte die Entscheidung des vorinstanzlichen LG Stuttgart und sprach dem Kläger Schadensersatz von rund EUR 18.000 zu. Nach Ansicht des OLG habe der Beklagte schuldhaft gehandelt, indem er Angaben zur Größe der Wohnung gemacht hat, ohne konkrete Anhaltspunkte zu haben. Insbesondere habe der Kläger erwarten dürfen, dass der Beklagte, als derjenige, der die Wohnung eigenständig saniert hatte, konkrete und richtige Angaben zu deren Größe machen kann. Auch hätten die Angaben zur Wohnungsgröße und das Auftreten des Beklagten, der bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung auftrat, obwohl diese dessen Vater gehörte, das Kaufverhalten des Klägers beeinflusst. In der Folge stelle die unzutreffende Beschreibung der Wohnung einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot dar und löse Schadensersatzpflichten aus, so das OLG weiter. Vorliegend könne der Kläger den sog. Vertrauensschaden verlangen, also den Betrag, um den die Wohnung zu teuer erworben wurde, wenn man die Angabe von „circa 89 qm” zugrunde legt.

 
Allerdings, so das OLG, käme eine Schadensersatzpflicht nur beim Überschreiten eines gewissen Rahmens, der von der Zirkaangabe abgedeckt ist, in Betracht. Die BGH-Rechtsprechung zur Wohnraummiete könne hier allerdings zur Berechnung des erlaubten Rahmens nicht herangezogen werden, vielmehr sei im vorliegenden Fall eine Abweichung von bis zu 5 % von der Zirkaangabe umfasst und mithin zulässig. Schadensersatz stehe dem Kläger folglich nur für die darüber hinaus gehende Abweichung zu, so also für die von 89 qm abzüglich 5 % (84,55 qm) abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von 6,35 qm multipliziert mit dem Preis pro Quadratmeter.

Fazit:

Beim Verkauf einer Wohnung empfiehlt es sich, lediglich Angaben zum Kaufgegenstand zu machen, für die konkrete Anhaltspunkte bestehen bzw. derer man sich gewiss ist. Anders kann auch nach Vertragsschluss noch eine Schadenersatzpflicht greifen.