Verkehrssicherungspflichten: Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019, Az.: V ZR 43/19

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu
einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern aber nicht zuständig. Deshalb kann ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Schadensersatz verlangen, wenn der eingesetzte Dienstleister
seine Pflichten verletzt (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17, IMR 2018, 333).

Einem Wohnungseigentümer war ein Schaden an seinem PKW entstanden, nachdem ein Baum einen Ast verloren hatte. Der Eigentümer verlangte nun Ersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der eingesetzte Dienstleister hatte den Baumbestand vereinbarungsgemäß jährlich untersucht und noch 5 Monate vor dem Schadensereignis keine Vorschädigungen festgestellt.

Der BGH versagt dem Wohnungseigentümer den Schadensersatzanspruch nun letztinstanzlich. Dabei lässt der BGH ausdrücklich unbeantwortet, ob die jährliche Untersuchung durch den Dienstleister ausreichend ist oder nicht, denn darauf kommt es in dem zu entscheidenden Fall nicht an. Ein deliktischer Schadensersatzanspruch scheidet aus, weil das Handeln des selbständigen Dienstleisters im Rahmen des Deliktsrechts nicht zugerechnet werden kann. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch scheidet aber ebenfalls aus. Nach dem Regelungsgefüge des Wohnungseigentumsgesetzes obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem, ausdrücklich nicht jedoch dem Verband.

Infolgedessen sind Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung eines Beschlusses im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet deshalb nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Fazit:

Wer für die Verletzung der Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum
einzustehen hat, bleibt weiterhin unklar. Die brennenden Fragen der Verkehrssicherungspflicht bleiben damit vorerst unbeantwortet. Klar ist aber, dass der Geschädigte nun sein Glück aus dem Vertrag mit dem Dienstleister suchen muss.