Kostenzuweisung an Untergemeinschaft gilt im Zweifel umfassend

​BGH, Urteil vom 26. Juni 2020, Az.: V ZR 199/19

Sind einzelne Gebäude einer Mehrhausanlage laut Teilungserklärung kosten- und verwaltungsmäßig wie real geteilte Grundstücke zu behandeln, so gilt dies im Zweifel umfassend.

In einem vom BGH zu entscheidenden Fall streiten die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage über Sanierungskosten. Die Anlage besteht aus vier Häusern (A bis D) und einer Tiefgarage. Haus C ist ein sanierter Altbau, die übrigen Gebäude, wie auch die Tiefgarage, wurden neu errichtet. Die Teilungserklärung regelt unter anderem, dass die einzelnen Häuser einschließlich Tiefgarage verwaltungs- und instandhaltungsmäßig so behandelt werden sollen, als handle es sich um real geteilte Grundstücke. Lediglich die Allgemeinflächen und die allen Gebäuden dienenden Ver- und Entsorgungsleitungen sollen von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet werden. Die laufenden Lasten, die Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen” und die Instandhaltungsrücklage sollen wiederum in den Zuständigkeitsbereich der jeweiligen Verwaltungseinheit fallen. Als in Haus C Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden, beschloss die Eigentümerversammlung einen Sachverständigen zu beauftragen, welcher die Ursachen erforschte und ein Sanierungskonzept erstellte. Die hierfür entstanden Kosten i. H. v. EUR 18.000 sollten aus der Rücklage von Haus C beglichen werden. Dagegen erhob eine Eigentümerin aus Haus C Anfechtungsklagte, da die Kosten für die Behebung anfänglicher Baumängel nach der Teilungserklärung von allen Eigentümern zu tragen seien und nicht nur von den Eigentümern der jeweiligen Untergemeinschaft.

Die Vorinstanzen haben der Anfechtungsklage stattgegeben. Kosten, die für die erstmalige mangelfreie Herstellung anfallen, seien von sämtlichen Eigentümern zu tragen. Dies sah der BGH nun anders, weshalb er die Urteile der Vorinstanzen aufhob und die Anfechtungsklage abwies. Seiner Ansicht nach sei es im Zweifel umfassend gemeint, wenn mehrere Gebäude einer WEG kosten- und verwaltungsmäßig so behandelt werden sollen, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Zurückzuführen sei dies insbesondere darauf, dass die Bildung einer einheitlichen Wohneigentumsanlage trotz getrennter Gebäude anstelle der Realteilung des Grundstücks meistens keine freie Entscheidung ist. Regelmäßig ist dies aufgrund öffentlich rechtlicher bzw. baurechtlicher Gründe oder deshalb erforderlich, weil gemein-schaftliche Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden sind. Dennoch solle das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer mit dem der Eigentümer realgeteilter Grundstücke kongruieren. Dies hat zur Folge, dass die Eigentümer insgesamt jeweils für „ihren” Baukörper zuständig sind und das losgelöst von der Ursache der Mängel.

Als weiteren Grund für seine Entscheidung führt der BGH an, dass die Verwaltungszuständigkeit für das jeweilige Gebäude uneingeschränkt bei den jeweiligen Eigentümern der Untergemeinschaft liege. Eine solche Verwaltungszuständigkeit könne nämlich nur dann wirksam vereinbart werden, wenn deren Mitglieder für die durch ihre Verwaltungsmaßnahmen anfallenden Kosten im Innenverhältnis allein aufkommen müssen. Ansonsten bestehe die Gefahr, dass die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaften ohne weiteres Maßnahmen an ihrem Haus beschließen, die von allen Eigentümer der Wohneigentumsanlage zu tragen wären.

Fazit:

Um eine Aushöhlung der wirtschaftlichen Trennung der Verwaltungseinheiten zu verhindern, ist die in Teilungserklärung enthaltene Kostenregelung somit weit zu verstehen. Das bedeutet, dass vom Begriff Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen” auch solche Kosten umfasst sind, die für die Behebung anfänglicher Mängel anfallen.