Mietpreisbremse und höhere Vormiete

​BGH, Urteil vom 19. August 2020 – Az.: VIII ZR 374/18

Der Vermieter kann in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eine höhere Vormiete nur verlangen, wenn zuletzt zu Wohnzwecken vermietet wurde.

Die Klägerin ist seit dem 1. Mai 2016 Mieterin einer Wohnung mit ca. 76 m² in Berlin. In dem betroffenen Wohnviertel gilt eine Mietenbegrenzungsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt des Landes Berlin. Die Wohnung wurde von der Beklagten zuvor von Dezember 2012 bis Ende April 2016 zur Büronutzung vermietet. Hiervor wiederum für ein Jahr als Wohnraum an Mieterin C für eine Nettokaltmiete von 950 EUR. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nach dem Berliner Mietspiegel

8,27 EUR/m². Somit war nach Ansicht der Klägerin die Mietpreisvereinbarung unwirksam, da sie die Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteige. Mit der Klage forderte die Klägerin die Rückzahlung von überzahlter Miete, sowie die Feststellung, dass die Mietvereinbarung unwirksam sei, da die höchstmögliche Miete von 9,10 EUR/m² überschritten wurde. Das Amtsgericht gab der Klage statt.

Das Landgericht hat sie dagegen abgewiesen.

Der BGH gab nun der Klägerin Recht. Es handele sich bei der Mieterin C nicht um die "vorherige Mieterin“. Lediglich der direkte Vormieter sei zur Bestimmung einer möglichen abweichenden Vormiete relevant und dies nur dann, wenn diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet war. Eine zwischenzeitliche Vermietung zu Gewerbezwecken schließe eine Berufung auf eine Vormiete aus einem früher gelegenen Wohnraummietverhältnis aus. Sinn der Begrenzung der maximal zu vereinbarenden Miete aus § 556d BGB sei es, eine Gentrifizierung bestimmter Wohnviertel mit angespanntem Wohnungsmarkt zu verhindern. Die Bevölkerung, einschließlich einkommensschwächerer Haushalte solle im Falle der Wohnungssuche bezahlbare Wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel finden können. Aus diesem Grund darf grundsätzlich maximal eine die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigende Miete vereinbart werden. Die Möglichkeit, nach § 556e BGB unter Berufung auf eine Mietvereinbarung mit dem vorherigen Mieter eine darüber hinausgehende Miete verlangen zu können, stelle eine Ausnahme dar. Aufgrund des Sinn und Zwecks der Begrenzung ist die Ausnahme eng zu fassen. Sie sollte in erster Linie Investitionssicherheit schaffen, insbesondere für neu erbaute Wohnungen, die bereits vor dem Stichtag – dem 1. Oktober 2014 – vermietet wurden und diese Miete höher lag als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein entsprechendes Vertrauen könne jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschließe und die Wohnung zu Gewerbezwecken vermiete, nicht für sich in Anspruch nehmen. Die Ausnahme solle dem Vermieter keinen uneingeschränkten Investitionsschutz unabhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart gewähren oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantieren. Eine andere Auslegung komme auch nicht aus verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten des Eigentumsschutzes in Betracht. Dieses schütze gerade nicht das Vertrauen, mit einer Mietsache höchstmögliche Einnahmen zu erzielen. Weiterhin können trotz der Tatsache, dass Wohnungen sich häufig aufgrund der hohen, meist kreditfinanzierten, Investitionskosten nur über einen langen Zeitraum rentieren können, kein entsprechendes Vertrauen hergeleitet werden. Die Vermieter können auf dem sozialpolitisch umstrittenen Feld der Wohnraummiete nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen.

Fazit:

Letztlich handelt es sich bei der vorliegenden Problematik um ein sozialpolitisch äußerst umstrittenes Thema. Der BGH stellt eine Abwägung an, zwischen den Interessen der Mieter an bezahlbarem Wohnraum und der Investitionssicherheit für Vermieter. Er schränkt in diesem Urteil den Ausnahmetatbestand zur Mietpreisregulierung zugunsten der Mieter ein. Das Urteil stärkt somit Rechte der Mieter in angespannten Wohnungsmärkten, indem die Bedeutung der Mietpreisbremse gestärkt wird.