Vermieter zur Vorlage auch von Zahlungsbelegen zwecks Nebenkostenabrechnung verpflichtet

​BGH, Urteil vom 09.12.2020, Az.: VIII ZR 118/19

Der Mieter kann die Zahlung von Nebenkosten verweigern, wenn der Vermieter neben den Rechnungsbelegen nicht auch die Zahlungsbelege zur Prüfung vorlegt.

 
Die Parteien stritten über eine Nachzahlung von Nebenkosten für eine Mietwohnung. Die beklagte Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin die Vorlage von Zahlungsbelegen, um die Nachforderung prüfen zu können. Nachdem die Vermieterin stattdessen nur Rechnungsbelege vorlegte, verweigerte die Mieterin die Nachzahlung. Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung. Das Amtsgericht gab der Klage (teilweise – nicht in voller Höhe) statt. Auf die Berufung hin hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.

 
Der BGH bestätigte auf die Revision der Klägerin hin die Entscheidung des Landgerichts. Dem Mieter stehe ein Leistungsverweigerungsrecht zu, solange er nicht Einsicht in die Belege erhalten hat. Dem Mieter stehe ein Anspruch auf Einsicht aus § 259 Abs. 1 BGB zu. Dieser Anspruch umfasse laut BGH nicht nur die Rechnungsbelege, sondern – sofern solche bereits vorliegen – auch die Zahlungsbelege. Er begründet dies damit, dass ein Mieter auch prüfen können müsse, ob der Vermieter von den Rechnungen abweichende Beträge gezahlt hat, beispielsweise weil ihm Vergünstigungen oder Boni zugute kamen. Der Mieter könne somit die Berechtigung der Abrechnung bzw. der jeweils in Rechnung gestellten Beträge kontrollieren. Hierfür muss nach Ansicht des BGH der Mieter kein besonders berechtigtes Interesse geltend machen. Der Mieter habe ein allgemeines Interesse daran auch die Zahlungsbelege zu prüfen, um so die Abrechnung des Vermieters nachvollziehen und kontrollieren zu können. Dieses allgemeine Interesse genügt dem BGH.

 
Der BGH stellt weiterhin klar, dass das Kontrollinteresse nicht davon abhängig ist, ob der Vermieter nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip abrechnet. In letzterem Fall besteht lediglich ein noch größerer Bedarf nach Prüfung der Rechnung, da der Mieter hier zwingend auf die Prüfung der Rechnungsbelege angewiesen ist, um feststellen zu können, ob die Betriebskosten im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlt wurden. Auch nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter sind jedoch in gleichem Maße zur Gewährung der Einsicht in die Zahlungsbelege verpflichtet. Auch wenn etwaige Abweichungen zu den Rechnungsbeträgen bereits auf den Rechnungsbelegen vermerkt sind, bestehe ein allgemeines Kontrollrecht des Mieters in Bezug auf die Zahlungsbelege. Dies diene auch dazu, etwaige versehentlichen Fehler in der Abrechnung aufzuklären.

Fazit:

Das Urteil stärkt abermals die Rechte der Mieter. Diese können sowohl die Rechnungs- als auch die Zahlungsbelege einsehen, um diese auf eventuelle Unstimmigkeiten zu prüfen. Hierzu wird es besonders bei geforderten Nachzahlungen kommen. Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass hierzu kein besonderes Interesse gefordert wird.