Verspätete Räumung: Untermieter schuldet Nutzungsentschädigung für ganze Wohnung

​BGH, Urteil vom 11.12.2020, Az.: V ZR 26/20

Ein Untermieter schuldet dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Mietfläche, auch wenn er nur Teile der Wohnung verspätet herausgibt.

 
Kläger ist die Vermieterin einer Wohnung, von der ein kleinerer Teil vom Mieter untervermietet wurde. Das Hauptmietverhältnis erlosch durch den Tod des Hauptmieters. Im Anschluss wurde der Untermieter aufgrund verweigerter Herausgabe vom Gericht unter Setzung einer Räumungsfrist rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Nach fruchtlosem Fristablauf fand eine Zwangsräumung statt. Die Parteien stritten im vorliegenden Verfahren über die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit zwischen Verurteilung und Zwangsräumung (also während der Räumungsfrist).

 
Die Klage war vor Amtsgericht und Landgericht jeweils erfolgreich. Der BGH bestätigte jetzt die Urteile. Auch der Untermieter sei als Besitzer zur Herausgabe der Mietsache (Wohnung) an den Vermieter als Eigentümer verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so haftet er für alle Schäden, die durch die Verzögerung der Herausgabe entstehen, vorausgesetzt er wusste, dass er nicht berechtigt ist, die Sache zu besitzen. Letzteres sei hier der Fall, da ein Untermieter nur ein vom Hauptmieter abgeleitetes Recht besitzt, welches mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses entfällt.

 
Auch die vom Gericht eingeräumte Räumungsfrist hilft dem Untermieter im konkreten Fall nicht. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter schließt die Gewährung einer solchen Frist Verzögerungsschäden für den Zeitraum innerhalb dieser Frist aus. Hierdurch solle der Mieter davor geschützt werden, nach Ausnutzung einer gewährten Räumungsfrist hohen Schadensersatzforderungen ausgesetzt zu sein, oder aufgrund der drohenden Forderungen von der Beantragung einer Räumungsfrist abzusehen, obwohl er diese nötig hätte. Eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber auch in diesem Fall zu zahlen, damit der Vermieter nicht schlechter steht als ohne Kündigung. Der BGH führt aus, dass die entsprechende Vorschrift (§ 571 Abs. 2 BGB) aufgrund dieses Schutzzwecks auch entsprechend zwischen Vermieter und Untermieter zur Anwendung kommt, obwohl ein Untermieter keinen eigenen Vertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat. Da im vorliegenden Verfahren die klagende Vermieterin nur genau diese Nutzungsentschädigung verlangt, entsteht für den beklagten Untermieter hier kein Vorteil.

 
Dabei gilt aber: Der Untermieter muss Nutzungsersatz bzgl. der gesamten Mietfläche bezahlen, nicht nur anteilig für die untervermietete Teilfläche. Denn zwar hatte er nur einen Teil der Wohnung in Besitz, jedoch mache dies nur dann einen Unterschied, wenn es dem Eigentümer zumutbar ist, den restlichen Teil alleine zu vermieten. Regelmäßig sei eine Wohnung aber nur als Einheit vermietbar. Hier setze sich nach Ansicht des BGH die Tatsache fort, dass der Untermieter in keinem vertraglichen Verhältnis zum Vermieter steht, sondern nur aufgrund des Vertrages mit dem Hauptmieter zum Besitz berechtigt war. Es könne daher nichts anderes gelten, als zwischen Vermieter und Hauptmieter gelten würde. Und dieser hätte nun mal Ersatz für die gesamte Wohnung zu leisten.

Fazit:

Das Urteil hilft solchen Vermietern, die (nur) aufgrund eines Untermieters, der nicht zur Herausgabe bereit ist, Nutzungsausfälle zu verzeichnen haben. Es leuchtet ein, dass einerseits der Untermieter nicht besser behandelt werden kann, als ein Hauptmieter, dass aber andererseits auch der Vermieter nicht mehr bekommen kann, als er vom Hauptmieter erlangen würde. Im Ergebnis ist daher der Nutzungsentschädigungsanspruch des Vermieters für beide Fälle gleichgestellt, sodass „zufällige” Ergebnisse vermieden werden.