Störung des Sondereigentums: Was kann der betroffene Eigentümer unternehmen?

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BGH, Urteil vom 11. Juni 2021; Az.: V ZR 41/19

Ein Wohnungseigentümer kann gewisse Rechte betreffend sein Sondereigentum geltend machen, auch wenn dabei das Gemeinschaftseigentum zugleich betroffen ist.

 
Zum Sachverhalt (vereinfacht): Auf einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gibt es ein Mehrfamilien- und ein Einzelhaus. Das Sondereigentum von der Tochter des Klägers liegt im Mehrfamilienhaus. Dem Kläger ist der Nießbrauch an dem Wohnungseigentum seiner Tochter eingeräumt. Das Sondereigentum des Einzelhauses gehört einem anderen Wohnungseigentümer. Dieser hat das Einzelhaus auch selbst erbaut. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe das Einzelhaus zu hoch errichtet. Aus diesem Grunde könne man aus seiner Wohnung nicht mehr die Elbe sehen. Aus diesem Grund verlangt er von dem Beklagten in Prozessstandschaft für seine Tochter Schadensersatz in Höhe einer behaupteten Verkehrswertminderung von EUR 55.000.

 
Der Kläger hat in allen drei Rechtsinstanzen kein Erfolg. Der BGH entschied, dass die Klage bereits unzulässig sei, da die Tochter als Sondereigentümerin, von der der Kläger seine Rechte ableite, selbst nicht prozessführungsbefugt wäre. Die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte könne nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausüben. Zu diesen Rechten habe grundsätzlich das Verlangen nach Schadensersatz gehört. Die neuen gesetzlichen Regelungen haben daran nichts geändert. Die Prozessführungsbefugnis könne auch nicht aus einer Beeinträchtigung des Sondereigentums hergeleitet werden. Zwar sei ein Wohnungseigentümer prozessführungsbefugt, wenn er seine Klage auf eine Störung seines Sondereigentums stütze. Dies gelte auch dann, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum von der Störung betroffen sei. Allerdings beschränke sich das Recht auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Der Kläger aber verlange keine Unterlassung oder Beseitigung der Störung, für den eben eine Prozessführungsbefugnis einzelner Sondereigentümer in Betracht kommen könnte, sondern macht einen Zahlungsanspruch geltend. In jedem Fall wäre eine Koordinierung der Ansprüche durch eine gemeinschaftliche Willensbildung erforderlich. Der Störer dürfe nämlich nicht unterschiedlichen Anspruchszielen des Verbands und einzelner Wohnungseigentümer ausgesetzt werden, so der BGH. Insoweit stünde der Klägerseite wegen einer Störung des Sondereigentums durch einen anderen Wohnungseigentümer nur ein Anspruch auf Ausgleich in Geld zu, welcher allerdings nicht Gegenstand der Klage war.

 

Fazit:

Der BGH klärt erstens, dass ein Wohnungseigentümer Störungen seines Sondereigentums auch dann selbst abwehren kann, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. Dem ist zuzustimmen. Allerdings beschränkt sich dieses Recht auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Die zweite Aussage des BGH ist, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer nur unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz wegen einer Störung des Sondereigentums verlangen kann. Hieraus ergeben sich Folgefragen, die sicherlich künftig die Gerichte beschäftigen werden.

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