Wieder einmal: Mietschulden in der Corona-Pandemie

OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 16. Juni 2021, Az.: 12 U 148/20

Der Gesetzgeber hat durch die Einführung des Art. 240 § 2 EGBGB keine Stundungsregelung getroffen.

 
Zum Sachverhalt (vereinfacht): Die Klägerin ist Eigentümerin eines Hotelgebäudes, welches die Beklagte zum 1. Januar 2020 pachtete. Am 1. April 2020 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie nicht in der Lage sei, die April-Miete zu bezahlen. Am 17. April 2020 zahlte die Beklagte die Hälfte der April-Miete. Die Beklagte entrichtete auch die Miete für den Monat Mai 2020 nicht, woraufhin die Klägerin sie mit Schreiben vom 4. Mai 2020 mahnte. Am 25. Juni 2020 überwies die Beklagte einen Teilbetrag, welchen sie als Juli-Miete deklarierte. Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage die Miete für die Monate April, Mai und Juni 2020. Das Landgericht hat in seinem angefochtenen Urteil ausgeführt, dass die Klägerin einen An-spruch auf restliche Mietzinszahlung für die Monate April, Mai und Juni 2020 habe. Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihre Klageabweisungsanträge aus erster Instanz weiter.

 
Das OLG Schleswig-Holstein wies die Berufung der Beklagten zurück. Der Anspruch der Klägerin auf Mietzinszahlung ist nach Ansicht des OLG weder wegen eines Mangels, noch aufgrund von Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter, noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz zu mindern oder anzupassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten, bewirkt überdies der eingeführte Art. 240 § 2 EGBGB keine Stundung des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in dem Gesetzesentwurf ausgeführt, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehen bleibt. Statt eines gänzlichen Ausschlusses der Mietzahlungsverpflichtung oder einer Stundung wurde im Ergebnis nach Abwägung der wechselseitigen Interessen der für den Vermieter weniger intensive Eingriff des Ausschlusses des Kündigungsrechts gewählt.

Fazit:

Das OLG Schleswig-Holstein nimmt Stellung zu den Auswirkungen staatlicher Schließungsanordnungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie auf die Pflicht der Mieter von Gewerberäumen zur Zahlung der Miete. Wie auch andere Oberlandesgerichte geht es davon aus, dass der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung der Miete während des Zeitraum einer pandemiebedingten Schließungsanordnung grundsätzlich besteht. Der Anspruch ist nicht wegen Unmöglichkeit der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung in gebrauchstauglichem Zustand ausgeschlossen. Ebenso ist die Miete nicht wegen eines Mangels an der Mietsache kraft Gesetzes gemindert, da die Maßnahmen grundsätzlich nicht unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Auch ergibt sich eine Stundung des Mietzinses nicht aus § 240 § 2 EGBGB, vielmehr wird hier lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. In Betracht kommt allenfalls eine Anpassung des Mietvertrages über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Art. 240 § 7 EGBGB stellt nunmehr klar, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Entscheidende Voraussetzung hierfür ist, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für den Mieter unzumutbar ist. Diese Voraussetzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände. Somit ist es eine Frage des Einzelfalles, ob der Mietzins herabgesetzt werden kann.