Transparenz bei Indexmietvereinbarung für Wohnraum

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BGH, Urteil vom 26. Mai 2021, Az.: VIII ZR 42/20

Eine formularmäßige Indexierungsklausel ist auch dann für den Mieter transparent, wenn sie kein Basisjahr und keine Wartefrist festlegt.


Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in Ravensburg. Das Mietverhältnis mit dem beklagten Mieter bestand seit 2007. Für den März 2018 erklärte der Vermieter eine Mieterhöhung um EUR 120 gestützt auf eine mit dem Mieter vereinbarte Indexmietklausel. Der Beklagte zahlte jedoch weiter die nicht erhöhte Miete. Der Vermieter klagte deshalb auf Zahlung des aufgelaufenen Rückstandes und auf zukünftige Zahlung des erhöhten Betrages. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Mieters wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Mit der Revision zum BGH möchte der beklagte Mieter weiterhin die Klage abweisen lassen.


Der BGH gab der Klage des Vermieters jedoch ebenfalls statt. Die Klausel sei nicht intransparent für den Mieter und halte somit einer AGB-Prüfung nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB stand. Folgende Gesichtspunkte wurden vom BGH beleuchtet: Zum einen komme es auf eine Angabe des Beginns des Jahreszeitraums in welchem nach Klausel und Gesetz der Mietzins unverändert bleiben muss nicht an, da dies keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Klausel selbst, sondern ein Tatbestandsmerkmal für die konkrete Erhöhungserklärung sei. Nach dem Landgericht wäre dies aber außerdem aufgrund von Vertragsauslegung ersichtlich der Mietbeginn, da für die Gebrauchsüberlassung die Miete geschuldet ist und nicht etwa der Abschluss des Mietvertrags.


Weiterhin muss auch kein Basisjahr angegeben werden, da die Auslegung des Vertrages auch hier ergebe, dass das Jahr des Mietbeginns gemeint sei. Der Wortlaut des Gesetzes verlange dies nicht. Die Berechnung der Mieterhöhung muss in der Klausel nicht erläutert werden. Aufgrund der Methodik bei der Berechnung und Umbasierung der Indizes sind alte Indizes bei Umbasierung auf ein neues Basisjahr nicht mehr mit den neuen vergleichbar. Mithin ist jeweils auf den zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltenden Index abzustellen. Zudem sei aufgrund der Formulierung „Miete” hinreichend klar, dass die Betriebskostenvorauszahlung nicht umfasst werde, da diese variabel ist und somit grundsätzlich nicht mindestens ein Jahr unverändert bleiben kann. Weiterhin sind diese Kosten nicht für die Gebrauchsüberlassung als Hauptleistung an sich zu zahlen. Außerdem sei § 560 BGB zu beachten, nachdem die Parteien Betriebskostenvorschüsse unabhängig vom Index anpassen können. Auch die fehlende Angabe, ob der Jahres- oder Monatsverbraucherpreisindex relevant ist, sei nicht zu beanstanden. Aufgrund der miettypischen Ausgestaltung mit monatlicher Zahlung sei die Auslegung dahingehend eindeutig, dass der Monatsindex relevant ist. Bei Abstellen auf den Jahresdurchschnitt würde außerdem kein aktueller Wert bei Zugangserklärung zugrunde liegen, sondern der Jahresdurchschnitt entweder des vorigen Jahres oder der bisher im laufenden Jahr ermittelten Werte. In der Klausel wurde eine Bagatellgrenze von 3 % vereinbart. Unterhalb einer Erhöhung des Index um 3 % sei eine Erhöhung ausgeschlossen. Für das konkrete Erhöhungsverlangen hat der BGH klargestellt, dass diese Grenze nicht verhindert, eine Gesamterhöhung nach einem längeren Zeitraum vorzunehmen. Es muss nicht stufenweise für jede Überschreitung eine Erhöhung geltend gemacht werden, sondern es darf der Gesamtzeitraum bis zur letzten Erhöhung betrachtet werden.

 

Fazit:

Eine Indexmiete ist im Wohnraummietrecht selten anzutreffen. Jedoch ist nach dem vorliegenden BGH-Urteil ersichtlich, dass eine solche in der Vertragsgestaltung durchaus in Erwägung gezogen werden kann. 

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