Zur Insolvenzfestigkeit eines Wohnungsrechts des früheren Eigentümers einer Immobilie

KG Berlin, Beschluss vom 7. Oktober 2021, Az.: 1 W 342/21

Ficht der Insolvenzverwalter eine Auflassung an, fällt nicht nur das Eigentum, sondern auch ein eingetragenes Wohnungsrecht in die Insolvenzmasse.

Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks gründete im Jahr 2006 eine GbR mit einer weiteren Person und brachte seinen Grundbesitz als Sacheinlage ein. Um sicher zu stellen, dass er auch nach der Eigentumsübertragung weiterhin in der Immobilie wohnen können würde, bewilligte er die Eintragung eines Wohnungsrechts im Grundbuch zu seinen Gunsten. In der Bewilligung wurde ausdrücklich festgehalten, dass Dritten das Recht nicht zur Ausübung überlassen werden kann. Am 1. September 2006 wurde die GbR unter Nennung der beiden Gesellschafter als Eigentümerin, sowie das Wohnungsrecht eingetragen. Am 2. Juni 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des früheren Eigentümers eröffnet. Der Insolvenzverwalter machte bezüglich der Eigentumsübertragung auf die GbR die Insolvenzanfechtung geltend und klagte vor dem Landgericht auf Rückübertragung und Rückauflassung an den Insolvenzschuldner, sowie auf Duldung der Berichtigung der Eintragung im Grundbuch. Nicht Gegenstand der Insolvenzanfechtung und der Klage war das Wohnungsrecht. Nachdem ihm das Landgericht Recht gegeben hatte und das Kammergericht das Urteil weitestgehend bestätigte, erklärte der Insolvenzverwalter im Juni 2021 die Auflassung des Grundstücks, bewilligte die Löschung des Wohnungsrechts und beantragte die Eintragung eines Insolvenzvermerks. Diese Eintragungen und die Löschung nahm das Grundbuchamt auch vor. Gegen die Löschung des Wohnungsrechts richtete sich die Beschwerde des ehemaligen Eigentümers, der einen Amtswiderspruch eintragen lassen wollte. Das Amtsgericht/Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Auch das Kammergericht als Beschwerdegericht hat sie nun zurückgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts sei ein Amtswiderspruch nicht einzutragen gewesen, da das Grundbuch durch die Löschung des Wohnungsrechts nicht unrichtig geworden sei. Der Insolvenzverwalter sei befugt gewesen, über das Wohnungsrecht zu verfügen. Dies ergebe sich daraus, dass in der Person des Beschwerdeführers das Eigentum am Grundstück und das Wohnungsrecht zusammenfielen. Als Eigentümer hätte der Beschwerdeführer jederzeit Einfluss auf die Nutzung des Wohnrechts gehabt, wodurch das Wohnrecht trotz des ausdrücklichen, gegensätzlichen Hinweises in der Eintragungsbewilligung als an Dritte übertragbar anzusehen sei. Damit sei das Wohnungsrecht der Zwangsvollstreckung unterworfen und gehöre somit zur Insolvenzmasse.

Das Kammergericht lies die Rechtsbeschwerde zu. Diese wurde eingelegt und ist beim BGH unter dem Az. V ZB 64/21 anhängig. In der Literatur stößt diese Entscheidung auf Kritik. Der Schluss des Gerichts, mit dem Zusammenfall von Eigentum und Wohnrecht sei das Wohnrecht als übertragbar anzusehen, sei nicht haltbar. Es sei kein sachenrechtlicher Grund erkennbar, warum ein Eigentümer die Unübertragbarkeit des Rechts nicht auch im eigenen Interesse nutzen können soll. Die Vorgehensweise des Beschwerdeführers stelle eine zulässige Maßnahme strukturierter „As-set Protection” dar, um sich die Wohnungsnutzung auch im Falle der eigenen Insolvenz zu bewahren. Schließlich regele § 889 BGB unmissverständlich, dass ein Recht an einem Grundstück davon unberührt bleibt, dass der Rechtsinhaber das Eigentum am Grundstück erwirbt.

Fazit:

Es bleibt abzuwarten, wie der BGH entscheidet. Bis dahin sollten beschränkt persönliche Dienstbarkeiten ausdrücklich als unübertragbar festgelegt werden, um die Chance bestehen zu lassen, dass sie insolvenzfest sind. Widerspricht der BGH dem Kammergericht stünden Insolvenzgläubiger dennoch nicht schutzlos da. Dem Insolvenzverwalter bliebe schließlich die Möglichkeit auch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit zum Gegenstand der Insolvenzanfechtung zu machen, was im vorliegenden Fall unterlassen wurde.