Formularvertragliche Vereinbarungen in Centermietverträgen

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2021, Az.: XII ZR 11/20

Ohne konkrete Sortimentsbindung ist formularvertraglich die Vereinbarung eines Konkurrenzschutzausschlusses und einer Betriebspflicht möglich.

 
Die Parteien schlossen einen formularmäßigen Gewerbemietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines hochwertigen Fan World- Einzelhandelsgeschäfts für den Verkauf von Fan-, Lizenz- und Geschenkartikeln und Assessoires. Im Mietvertrag ist eine entsprechende Sortimentsbindung, weiterhin der Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes und eine Betriebspflicht (mit vereinbarten Kernöffnungszeiten) vereinbart.

 
Der BGH verneinte für diesen Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Er führt aus, dass im Regelfall weder die formularvertragliche Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht, noch formularvertragliche Abreden, die eine Sortimentsbindung des Gewerbemieters oder einen Ausschluss des Konkurrenzschutzes des Mieters beinhalten, für sich genommen den Mieter unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich jedoch aus einer kumulativen Vereinbarung der genannten Formularbedingungen ergeben: wie bereits vom BGH mit Urteil vom 26. Februar 2020, Az. XII ZR 51/19 entschieden, benachteiligt die Vereinbarung einer Betriebspflicht nebst eines Ausschlusses des Konkurrenzschutzes und einer engen Sortimentsbindung den Gewerbemieter unangemessen. Nach Ansicht des BGH steht bei der kumulativen Vereinbarung der Klauseln nicht etwa die Angemessenheit der Betriebspflicht mit Sortimentsbindung im Vordergrund, sondern der Ausschluss des Konkurrenzschutzes. Dieser stellt einen Eingriff in die Hauptleistungspflicht des Vermieters dar. Der Vermieter hat bei einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes die Möglichkeit, Flächen an Dritte zu vermieten, die ein ähnliches oder gleiches Sortiment anbieten. Bei einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes nebst der Vereinbarung einer Betriebspflicht und einer engen Sortimentsbindung wird dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich durch Veränderung seines Angebots an eine durch den Vermieter geschaffene Konkurrenzsituation anzupassen bzw. durch eine Verkürzung der Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren. Ist eine hinreichend konkrete Sortimentsbindung hingegen nicht vereinbart, stellt die kumulative formularvertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht nebst einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes für den Mieter keine unangemessene Benachteiligung dar (BGH, Urteil vom 3. März 2010 - XII ZR 131/08).

 
Unter Anwendung dieser Grundsätze führt der BGH im hier entschiedenen Fall aus, dass die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf von Fan-, Lizenz- und Geschenkartikeln und Assessoires dem Mieter ein breites Sortimentsspektrum eröffnet. Der Mieter hat hierdurch die Möglichkeit, einer möglicherweise entstehenden Konkurrenzsituation auszuweichen. Der BGH führt weiterhin aus, dass selbst wenn sich aus der Bezeichnung auf eine vage abgrenzbare Sortimentsbeschränkung schließen ließe, diese eine umfänglich kaum begrenzbare Reichweite hätte.

Fazit:

Das Urteil fügt sich in die Rechtsprechungslinie des BGH zu formularvertraglichen Vereinbarungen in Centermietverträgen ein, in denen typischerweise ein Konkurrenzschutzausschluss nebst Betriebspflicht verbunden mit einer Sortimentsbindung vereinbart wird. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass die Formulierung und Strenge der Sortimentsbindung gewissermaßen als Stellschraube angesehen werden kann.