Anpassung des Mietzinses auch bei mittelbaren Corona-Auswirkungen

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veröffentlicht am  24.05.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. Februar 2022, Az.: 2 U 138/21

Ein Anspruch auf Mietzinsanpassung kann auch bei bloß mittelbaren Corona-Auswirkungen bestehen, sofern der Mieter seiner Darlegungspflicht genügt.


Die beklagte Mieterin schloss mit dem klagenden Vermieter einen Mietvertrag zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme ab. Die Mieterin konnte aufgrund einer deutlichen Verschlechterung des Geschäftsbetriebes als Folge der zahlreichen Beschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie in der Zeit zwischen April und Juli 2020 ihre Miete nicht mehr entrichten. Daraufhin hatte der Vermieter auf Zahlung der rückständigen Beträge geklagt. Nach Auffassung des erstinstanzlichen Landgerichts hat der Kläger einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten. Die Beklagte war selbst keiner staatlichen Schließung unterworfen, mithin lediglich mittelbar betroffen, was für eine Herabsetzung der Miete nicht ausreiche. Die Beklagte legte gegen die Entscheidung Berufung ein.


In seiner Entscheidung stellte das OLG Frankfurt einen – hinsichtlich der vorherigen zu dieser Problematik ergangen Entscheidungen – neuen Grundsatz auf. Hintergrund der Entscheidung ist die Frage, inwiefern coronabedingte Beschränkungen die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB begründen können, welche dann ggf. in der Anpassung des Mietzinses resultiert. Diesbezügliche Ansprüche wurden vom BGH unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vermutung aus Art. 240 § 7 EG-BGB bereits bejaht. In den entschiedenen Fällen waren die Betriebe allerdings stets unmittelbar von den Schließungsmaßnahmen betroffen. Das OLG Frankfurt stellte für den vorliegenden Fall klar, dass die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die coronabedingten Schließungen von Gastronomie- und Hotelbetrieben schwerwiegend gestört wurde. Es käme nämlich nicht maßgeblich darauf an, ob das Reinigungsunternehmen unmittelbarer Adressat der staatlichen Maßnahmen sei. Die Schließungen und auch privaten Beschränkungen führten laut Ausführungen des Gerichts zu einem erheblichen Rückgang des Bedarfs an Reinigungsleistungen und wirkten sich deshalb negativ auf den Betrieb aus. Hieraus ergäbe sich eine mittelbare, aber hinreichende Betroffenheit des Unternehmens, die eine Annahme der Störung der Geschäftsgrundlage begründen könne. Zu deren Voraussetzungen wurde wie folgt Stellung genommen:


Objektiv betrachtet hätten die Mietvertragsparteien die Pandemie und deren Folgen nicht vorhersehen können. Ferner hätten sie bei Kenntnis der Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wohl eine Herabsetzung des Mietzinses vereinbart. Nach den subjektiven Voraussetzungen des § 313 BGB hätte der Mieterin das Festhalten an der bisherigen Miethöhe aber auch unzumutbar geworden sein müssen. Dies lehnte das OLG in seiner Entscheidung mit der Begründung ab, dass die Mieterin das Fehlen der Zumutbarkeit nicht hinreichend dargelegt habe. Für die Feststellung der Unzumutbarkeit seien u.a. die Veränderung von Kostenstrukturen, Maßnahmen zur Einsparung von Kosten, die Beantragung von staatlichen Hilfen und die hypothetische Entwicklung des Unternehmens im Falle des Nichteintritts der Pandemie ausschlaggebende Faktoren. Dahingehend trifft die Betroffenen eine umfangreiche Darlegungslast, die die Mieterin nicht erfüllt habe. Aus diesem Grund wurde die Revision der Beklagten zurückgewiesen.

 

Fazit:

Die Corona-Pandemie hat nach wie vor Auswirkungen auf die Gesellschaft, die nicht zuletzt im Rahmen rechtlicher Streitigkeiten zu andauernden Problemen führen. Anhand der Entscheidung des OLG Frankfurt zeigt sich, dass auch mittelbare Auswirkungen der Pandemie von rechtlicher Relevanz sind. Trotz des mittlerweile fortschreitenden Rückgangs an staatlichen Restriktionen und spürbaren Lockerungen insbesondere im sozialen Lebensbereich dürfen die Konsequenzen sowie der „Erholungsprozess” nicht unterschätzt werden. Gerichtsentscheidungen in Hinblick auf die Coronaproblematik bleiben für die Zukunft weiterhin von Bedeutung.


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