Schriftformverstoß wegen unklarer Abrede über Umbauten

veröffentlicht am  21.06.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Brandenburg, Urteil vom 10. Januar 2022, Az.: 3 U 110/20

Kann ein Grundstückserwerber den Umfang einer Verpflichtung zur baulichen Herstellung nicht erkennen, liegt ein Schriftformmangel vor.

 
Im zugrundeliegenden Streit schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Flüchtlingsunterkunft für den Zeitraum von 5 Jahren. Die Parteien haben in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart, dass sich die Gestaltung des Mietobjektes im Einzelnen aus den in der Anl. 2 zu diesem Vertrag genommenen Unterlagen (Grundriss, Flächenberechnung, Ausstattungsbeschreibung) ergibt. Nach § 1 Abs. 3 des Mietvertrages steht die in § 1 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages erfolgte Beschreibung des Mietobjekts unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen oder Auflagen in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Für die grundsätzliche bauliche Eignung hatte nach § 7 Abs. 2 des Mietvertrages der Kläger einzustehen. Für die Übergabe wurden zwei mögliche Termine angegeben. Zu einer Übergabe ist es nicht gekommen, da die Immobilie aufgrund des baufälligen Zustandes nicht nutzbar war. Folglich wollte die Mieterin zunächst zurücktreten und kündigte schließlich den Vertrag nach einem halben Jahr ordentlich. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung der Miete.

 
Nach dem OLG Brandenburg ist der Mietvertrag wegen Schriftformverstoßes ordentlich kündbar. Grundsätzlich gilt, dass Zeitmietverträge vor Zeitablauf nur außerordentlich gekündigt werden können. Mietverträge, die jedoch nicht schriftlich geschlossen wurden, gelten gem. § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen und können daher ordentlich gekündigt werden. Das Schriftformerfordernis ist nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Mietvertrags notwendigen Einigungen über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Auch Nebenabreden zählen zu den wesentlichen Vertragsbedingungen, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Da sich aus der Anl. 2 zum Mietvertrag nichts zur Frage der Gestaltung des Mietobjektes ergibt, war für einen möglichen Erwerber (auf den hier auch abgestellt wird) nicht erkennbar, ob und in welchem Umfang ein Anspruch der Beklagten hinsichtlich der Ausstattung des Mietobjekts besteht und in welchem Umfang die Mieterin die Pflicht zur Ausstattung traf. Ein weiterer Verstoß gegen die nach § 550 S. 1 BGB erforderliche Schriftform folgt daraus, dass die erfolgte Beschreibung des Mietobjekts unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen oder Auflagen in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorliegenden Baugenehmigung stand. Für die grundsätzliche bauliche Eignung hatte nach dem Mietvertrag der Vermieter einzustehen, mithin die erforderlichen baulichen Maßnahmen durchzuführen. Diese Verpflichtung ist daher zu unbestimmt. Somit gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte daher ordentlich gekündigt werden. Dabei ist aber zu beachten, dass dies nach § 550 S. 2 BGB erst ab einem Jahr nach Überlassung der Flächen zulässig ist. Da es hier nicht zu einer Übergabe des Mietobjektes gekommen ist, beginnt die Frist mit dem vereinbarten Übergabetermin. Hier liegt die Besonderheit vor, dass zwei Übergabetermine in den Vertrag aufgenommen worden sind. Der Senat stellt hier auf den spätesten Übergabetermin ab, weil die Parteien erst an die Versäumung dieses Termins Rechtsfolgen – nämlich ein Rücktrittsrecht für den Mieter – geknüpft haben. Damit ist rechtlich verbindlich der spätere Übergabetermin vereinbart worden.

Fazit:

Gerade wegen der gravierenden Auswirkungen eines Schriftformverstoßes muss bei der Vertragsgestaltung darauf geachtet werden, dass wesentliche Verpflichtungen derart geregelt werden, dass ein möglicher Grundstückserwerber auch deren Umfang erkennen kann.