Keine Mietpreisbremse bei Auskunft über Modernisierung

BGH, Urteil vom 18. Mai 2022, Az.: VIII ZR 9/22

Eine umfangreiche Modernisierung von Wohnungen unterliegt nicht der Mietpreisbremse, wenn der Vermieter zuvor unaufgefordert Auskunft über die Modernisierung erteilt.

Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die Wohnungsmietern über eine von ihr betriebene Internetseite die Möglichkeit bietet, sie mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen gegen ihre Vermieter im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse zu beauftragen. In diesem Rahmen macht sie im vorliegenden Rechtsstreit einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete der betroffenen Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin geltend. Weiterhin verlangte sie von der Beklagten u.a. Auskunft über vorangegangene Mieterhöhungen sowie an der Wohnung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Im Zuge einer Klageerwiderung erteilte die Beklagte die geforderten Auskünfte. Das Gericht hat der Klägerin die Rückerstattung der überhöhten Mietkosten zugesprochen. Der BGH hat in seinem Urteil zum Umfang der hier angesprochenen Auskunftspflicht Stellung genommen.

Hintergrund der mietrechtlichen Streitigkeit ist – wie so häufig – die Regelung der Mietpreisbremse. Danach darf die Miete in von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten im Rahmen neu abgeschlossener Mietverträge die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Lediglich in gesetzlich vorgesehen Ausnahmefällen können die Vermieter höhere Mieten verlangen. Eine dieser Ausnahmen ergibt sich aus § 556f S. 2 BGB, der die Beschränkung der Miethöhe bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung entfallen lässt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages dem Mieter Auskunft über den Umstand der umfassenden Modernisierung erteilt. Diese Auskunft hat des Weiteren in Textform und unaufgefordert zu erfolgen, § 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB. Kommt er diesen Anforderungen nicht nach, kann sich der Vermieter auf die Zulässigkeit der durch ihn bestimmten höheren Miete erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft berufen.

Zum Umfang dieser Auskunftspflicht äußerte sich der BGH wie folgt: Diese würde durch den Vermieter bereits durch die bloße Mitteilung darüber erfüllt, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handle. Dagegen treffe den Vermieter gerade keine darüber hinausgehende Pflicht, unaufgefordert nähere Informationen und Details über die genaue Art und den Umfang der Modernisierung zu liefern. Die Auskunft beschränkt sich damit schlicht auf die nach dem Wortlaut des Gesetzes beschriebenen Voraussetzungen.

Zum weiteren Schutz des Mieters steht diesem jedoch ein Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu, wonach er bei Zweifeln über die umfassende Modernisierung weitergehende Auskunft über die Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter verlangen kann, welche die höhere Miete rechtfertigen. Diese Informationen sind aber im Gegensatz zu den erforderlichen Auskünften vor Vertragsschluss nur auf Verlangen des Mieters zu gewähren und außerdem hängt die Zulässigkeit der erhöhten Miete hiervon nicht ab.

Fazit:

Im Mietrecht werden die Mieter aufgrund ihrer oftmals als schwächer eingestuften Stellung durch eine Vielzahl gesetzlicher Reglungen geschützt. Als weiterer Schutzmechanismus soll die Mietpreisbremse den einzelnen Mieter vor einem unkontrollierten Steigen der Mieten bewahren. Ausnahmen sind daher auf die gesetzlich vorgesehenen Fälle beschränkt und können gerade nicht im Wege der Privatautonomie individuell festgelegt werden. Eine solche Ausnahme wird dort zugelassen, wo eine höhere Miete bei Wertsteigerungen aufgrund der Modernisierung einer Wohnung auch gerechtfertigt ist.