WEG-Reform: Einzeleigentümer nicht mehr klagebefugt

BGH, Urteil vom 28. Januar 2022, Az.: V ZR 86/21

Nach Reform des WEG sind einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr klagebefugt – Ansprüche können nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden.

Die streitenden Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Wohnung der Beklagten waren vier Kellerräume zugewiesen, deren Umbau zu Wohnzwecken sie beabsichtigte. Der Umbau war mit einem Erdaushub verbunden, der nicht ohne statische Auswirkung auf das Gesamtgebäude bleiben dürfte. Die Klägerin beantragte vor Gericht, die Nutzung der Kellerräume als Wohnungen zu unterlassen. Sie verstoße gegen die im Grundbuch eingetragene Zweckbestimmung der Eigentumseinheiten.

Wie schon das Berufungsgericht wies der BGH die Klage als unzulässig ab. Der Klägerin fehle die Prozessführungsbefugnis. Das Berufungsgericht erschloss dies aus dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, einer Reform zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit Inkrafttreten zum 1. Dezember 2020. Dieses besagt u.a., dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum und die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer ausübt. Für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruches, der durch die Nutzung der Kellerräume als Wohnungen bestehen könnte, sei demnach allein die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer prozessführungsbefugt. Zwar könne sich eine solche Befugnis des Einzeleigentümers im Ausnahmefall ergeben, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums vorliegt. Darunter seien allerdings nur Störungen zu verstehen, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums auftreten. Die statischen Auswirkungen auf das Gebäude wirken sich zwar mittelbar auch auf die Einheit der Klägerin, also ihr Sondereigentum aus, unmittelbar jedoch nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, sodass wiederum ein koordiniertes Vorgehen der Gemeinschaft erforderlich sei.

Wenn auch im Ergebnis nicht abweichend, schloss sich der BGH den Ausführungen des Berufungsgerichts nur teilweise an. Er bestätigte, dass die fehlende Prozessführungsbefugnis grundsätzlich aus der Reform des WEG folge. Dies gelte allerdings nur für Verfahren, die nach dem 1. Dezember 2020, also nach Inkrafttreten der WEG-Reform, bei Gericht anhängig waren. Der zu entscheidende Fall war schon vor diesem Zeitpunkt anhängig, sodass die Rechtslage nach Ansicht des BGH anders ist. Die Einzeleigentümerin war zunächst prozessführungsbefugt und die Befugnis entfiel erst, als die Wohnungseigentümergemeinschaft der Einzeleigentümerin untersagte, gegen die Vorhaben in den Kellerräumen vorzugehen. Darüber hinaus stellte der BGH fest, dass Einzeleigentümer ein Anspruch auf Einschreiten der Gemeinschaft haben können, wenn diese Ansprüche bezogen auf das Wohnungseigentum geltend machen wollen und der Wille der Gemeinschaft entgegensteht. Unter welchen Voraussetzung dies möglich ist, wurde bisher aber offengelassen.

Fazit:

Für nach dem 1. Dezember 2020 anhängige Verfahren sind Einzeleigentümer nicht mehr klagebefugt. Eventuell bestehende Ansprüche müssen von der Gemeinschaft eingeklagt werden. Im Einzelfall kann ein Anspruch des Einzeleigentümers auf Einschreiten der Gemeinschaft bestehen.