Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Mietkaution

veröffentlicht am  6.12.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Dresden, Urteil vom 7. September 2022, Az.: 5 U 816/22

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig, sobald der Sicherungszweck entfällt. D.h. wenn also dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die als Gesellschaft mit der Klägerin im Jahre 2015 im Wege der Aufnahme verschmolzen wurde, schloss am 1. März 2014 als Mieterin mit der Beklagten als Vermieterin einen Mietvertrag über Gewerberäume samt Pkw-Stellplätzen. Im Mietvertrag war eine von der Mieterin zu leistende Kaution i.H.v. EUR 6.000 vereinbart, welche durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin bezahlt wurde. Zum Ende des Mitverhältnisses am 30. Dezember 2020 wurde das Mietobjekt von der Klägerin an die Beklagte zurückgegeben. Am Übergabetermin wurde ein schriftliches Übergabeprotokoll gefertigt. In dem Übergabeprotokoll hieß es, die Kaution werde verrechnet bzw. überwiesen sowie „Folgende Mängel wurden festgestellt: Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! ohne Mängel!“. Anschließend machte die Beklagte jedoch geltend, die Mieterin müsse noch diverse Ausbesserungs- und Erneuerungsmaßnahmen am Mietobjekt vornehmen. Die Klägerin wies die Forderungen zurück und forderte die Beklagte zur Rückzahlung der Kaution auf. Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung war somit auch die Frage, ob der Klägerin die von der Beklagten geltend gemachten Ausbesserungs- und Erneuerungsmaßnahmen tatsächlich obliegen oder durch eine im Übergabeprotokoll enthaltene Vereinbarung erloschen sind und welche Auswirkungen dies auf das Kautions-Rückzahlungsverlangen der Klägerin hat.

Das OLG Dresden äußerte sich zur Fälligkeit der Kaution wie folgt: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit ihrer Leistung aufschiebend bedingt auf die Beendigung des Mietverhältnisses und wird fällig, sobald der Sicherungszweck entfällt. Maßgeblich hierfür ist, ob der Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend machen kann.

Bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis liegen nach Ansicht des Gerichts jedoch gerade nicht mehr vor. Grund hierfür ist, dass die Parteien nach Ansicht des OLG durch das Übergabeprotokoll eine Vereinbarung über ein negatives Schuldanerkenntnis i.S.d. § 397 Abs. 2 BGB getroffen haben, wodurch nur noch in Bezug auf die dort aufgenommenen Schäden Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, selbst wenn noch weitere erkennbare Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Es sei Sinn und Zweck der Aufnahme von Schäden in das Übergabeprotokoll, Streitigkeiten der Parteien über das Vorhandensein oder die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich die Mietsache bei Rückgabe in ordnungsgemäßem, vertraglich geschuldeten Zustand befindet, dann darf das vom Mieter dahingehend verstanden werden, dass nachtägliche Schadensersatzansprüche vom Vermieter nicht mehr geltend gemacht werden. So spricht die Aufnahme des Satzes „wird verrechnet bzw. überwiesen“ bezüglich der Kaution dafür, dass seitens des Vermieters keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden und die Kaution zurückbezahlt wird. Das Gericht hat damit entschieden, dass der Rückzahlung der Kaution keine Forderungen aus dem Mietverhältnis auf Seiten des Vermieters entgegenstehen. Demnach wurde der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit Ende des Mietverhältnisses und den getroffenen Feststellungen im Übergabeprotokoll fällig.

Fazit:

Bei Rückgabe der Mietsache und Erstellung eines Übergabeprotokolles sollte die Mietsache hinreichend genau auf vom Mieter verursachte Schäden überprüft werden. Aus der gesetzlichen Regelung ergibt sich eine kurze, sechsmonatige Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters bezüglich Beschädigungen am Mietobjekt, weshalb entsprechende Feststellungen – wenn bei der Rückgabe kein Übergabeprotokoll erstellt wird – jedenfalls unmittelbar nach Rückgabe der Mietsache zu treffen sind. Wird ein Übergabeprotokoll mit Bemerkungen wie „Keine Mängel vorhanden“ erstellt und versäumt der Vermieter die Aufnahme der vorhandenen Mängel, so kann er sie nachträglich nicht mehr geltend machen.