Umlagefähigkeit von Kosten für Wartung von Rauchwarnmeldern sowie Überprüfung von Mülltrennung

veröffentlicht am  03.01.2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 05.10.2022 – Az. VIII ZR 117/21

Die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern und der Überprüfung der Mülltrennung durch einen externen Dienstleister sind von Mietern anteilig zu tragen.

Die Kläger sind Mieter einer in Berlin gelegenen Wohnung der Beklagten. Nach dem Formularmietvertrag vom 13. Januar 2009 setzt sich die monatliche Miete aus der Nettokaltmiete sowie den Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen gemäß Anlage 4 ”Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen” zusammen. Nach den Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Beklagten ist diese berechtigt, „neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen”. Am 12.04.2016 hat die Beklagte angekündigt, das Gebäude gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Rauchmeldern auszustatten. Ferner beauftragte sie einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines sogenannten Behältermanagements, in dessen Rahmen der Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenenfalls von Hand nachsortiert wird. Die Kosten hierfür wurden im Jahr 2018 entsprechend der Betriebskostenabrechnung – wie auch schon im Jahr zuvor – auf die Mieter umgelegt. Dem widersprachen die Kläger fristgemäß. Die Rechtmäßigkeit der Umlegung solcher Betriebskosten war nun Gegenstand im Revisionsverfahren vor dem BGH.

Der BGH wies die Revision zurück: Die von der Beklagten in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters entstehen der Beklagten als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen. Es handelt sich somit um umlegbare Betriebskosten. Diese hat der Mieter zu tragen, wenn es zwischen den Parteien – wie hier im Mietvertrag – entsprechend vereinbart ist.  Anlage 4 des Mietvertrags verweist zudem ausdrücklich auf § 2 Nr. 8 BetrKV, welcher weit auszulegen ist und auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter durch einen externen Dienstleister umfasst. Der Verordnungsgeber wollte nämlich unter § 2 Nr. 8 BetrKV den gesamten Sachverhalt ”Müllbeseitigung” erfassen und dessen Umlage auf den Mieter ermöglichen.

Hinsichtlich der Rauchmelder entschied der BGH folgendes: Eine regelmäßig anfallende Maßnahme, die nicht auf einer Störung beruht, sondern lediglich der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, ist keine Mangelbeseitigung. Die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten sind deshalb als sonstige Betriebskosten anzusehen. Dies ergibt sich auch aus der Auslegung der Umlagevereinbarung, die im vorliegenden Fall in Anlage 4 des Mietvertrags die Kosten für den Betrieb von Brandschutz,- und Brandmeldeanlagen explizit erwähnt. Auch den bauordnungsrechtlichen Vorschriften ist keine anderweitige Bestimmung, die der Umlagefähigkeit von Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern entgegenstehen könnte, zu entnehmen.

Fazit:

Der Tatbestand der Müllbeseitigung nach der BetrKV ist weit auszulegen und umfasst den gesamten Sachverhalt der Müllbeseitigung, auch die Beauftragung eines externen Dienstleisters. Kosten für Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchmeldern sind – anders als die Kosten für deren Anmietung – Betriebskosten und somit auf den Mieter umlegbar. Um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen, sollten Vermieter stets den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, insbesondere bei Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben können.