Kommentar zu ausgewählten Neuregelungen der Umsatzsteuer aus Gebäuden und Grundstücken im Jahre 2014

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  • Nicht nur wegen des BGB-Reformgesetzes wurde das Umsatzsteuergesetz ab dem 01. Januar 2014 geändert. Wegen dieser Änderungen hat die Generalfinanzdirektion mehrere Schreiben erlassen, die u.a. die Änderungen der Umsatzsteuer aus Grundstücken und Gebäuden betreffen.

Umsatzsteuer aus Grundstücken und Gebäuden

Die ab dem 01.01.2014 neu geregelte Umsatzsteuer aus Grundstücken und Gebäuden (nachfolgend nur „UStG”), hat zu mehreren unterschiedlichen Auslegungen geführt. Aus diesem Grunde hat die Generalfinanzdirektion (nachfolgend nur „GFD”) auf der Webseite der Finanzverwaltung einen Kommentar zu Unklarheiten abgegeben, den wir in der Kürze zusammenfassen:  
 

Begriff Grundstück

Das UStG definiert nicht exakt anliegende Grundstücke. Diese Definition ist wichtig, da anliegende Grundstücke wie das Gebäude zu besteuern sind. Nach GFD versteht man unter anliegenden Grundstücken Grundstücke, deren Standorte und Fläche bestimmt sind und die im Grundbuch mit einer gesonderten Grundstücksnummer versehen sind. Stehen Gebäude bzw. Bauteile auf mehreren Grundstücken, müssen alle Grundstücke als Grundstücke betrachtet werden, auf denen das Gebäude liegt. Vereinfacht gesagt – anliegende Grundstücke sind Grundstücke (mit einer gesonderten Grundstücksnummer), auf denen Gebäude stehen.  
 

Überlassung von Grundstücken (mit Grundstücksnummern), auf denen mehrere Gebäude stehen

Stehen auf einem Grundstück mehrere Gebäude, ist er nach der Definition anliegender Grundstücke fraglich, ob der Verkauf des Grundstückes der Umsatzsteuer unterliegt oder nicht. Nach GFD wird die Steuerbefreiung nach § 56 Abs. 3 UStG geprüft, wobei die für die Steuerbefreiung maßgebende Frist mit Erteilung des ersten Abnahmebeschlusses  oder mit der ersten Nutzung des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes beginnt. Sind die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt und wurden auf dem Grundstück Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungszwecken errichtet (z.B. Familienhaus für geförderte Wohnzwecke, Wohnhaus, Leitungen für die Grundstückserschleißung, Gartenhaus, Umzäunung des Gartens), unterliegt der Grundstücksverkauf dem ermäßigten Steuersatz. Dieser Steuersatz wird aus dem Steuersatz für das Familienhaus für geförderte Wohnzwecke abgeleitet, das für die Besteuerung maßgebend ist.
  

Vorauszahlungen für das zu verkaufende Grundstück, die bis Ende 2013 geleistet wurden

Ab 01.01.2014 kann des Weiteren fraglich sein, wie die vor dem Lieferzeitpunkt geleisteten Vorauszahlungen zu betrachten sind, die nach der Fassung des UStG bis zum 31.12.2013 steuerfrei waren und nach der aktuellen Fassung des UStG steuerpflichtig sind, da nunmehr das überlassene Grundstück der Umsatzsteuer unterliegt. Als typisches Beispiel bietet sich die Vorauszahlung für das zu verkaufende Grundstück, das einem neu gebauten Familienhaus anliegt. Der Verkauf dieses Grundstückes war bis Ende 2013 steuerfrei, ab 2014 ist er steuerpflichtig.
  
Die Vorauszahlung auf das im Jahre 2014 zu verkaufende Grundstück, die in 2013 vereinnahmt wurde, ist nach GFD nicht umsatzsteuerpflichtig, wenn sie bei ihrer Vereinnahmung nach der aktuellen Fassung des UStG (aus Jahre 2013) steuerfrei war (Verkauf eines anderen Grundstücks als Baugrundstückes). Dies wird damit begründet, dass diese Vorauszahlung, die vor der Lieferung vereinnahmt wurde, nach § 51 Abs. 2 UStG in der Fassung bis zum 31.12.2013 im Voranmeldungszeitraum, in dem sie vereinnahmt wurde, als steuerfreie Lieferung zu erklären war, die zu keinem Vorsteuerabzug berechtigt. Durch die Lieferung des Grundstückes in 2014 wird eine steuerpflichtige Lieferung ausgeführt; wobei nur die Differenz zwischen dem Entgelt und der Vorauszahlung aus dem Jahr 2013 steuerpflichtig ist.
 

Einbeziehung der steuerfreien Grundstücksvermietung in den Umsatz

Der Umsatz hat im UStG mehrere Rollen. Nach dem Umsatz wird zwischen Kleinunternehmern und Unternehmern unterschieden, der Umsatz ist auch für den monatlichen oder vierteljährlichen Voranmeldungszeitraum maßgebend. Ab 01. Januar 2014 wird in den Umsatz der Umsatz aus der steuerfreien Grundstücksvermietung nicht mehr einbezogen. In diesem Zusammenhang ist es fraglich, wie der Umsatz festzusetzen ist. Nach GFD gilt Folgendes: 
    
Wird von Unternehmen im Januar 2014 der Umsatz ermittelt, ist der aktuelle § 4a UStG anzuwenden, wobei die steuerfreie Grundstücksvermietung bzw. das dafür berechnete steuerfreie Entgelt in den Umsatz nicht einbezogen wird. Bei Ermittlung des Umsatzes zum 01.02.2014 – für höchstens zwölf vorangegangene Kalendermonate – wird der Umsatz aus der steuerfreien Grundstücksvermietung für das Jahr 2013 nicht eingerechnet.

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Ing. Václav Olšanský

Tax Consultant (Tschechische Republik)

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