Warum Verpächter, Pacht und Pachtzins?

Schnell gelesen:

Durch einen Pachtvertrag verpflichtet sich ein Verpächter einem Pächter eine Sache zu einer vorübergehenden Nutzung und einer sog. Fruchtziehung zu überlassen, und der Pächter verpflichtet sich dem Verpächter dafür einen Pachtzins zu bezahlen. Durch diesen, nicht gerade einfachen Satz definiert das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch eine Neuerung im tschechischen Recht, und zwar die Pacht. Obwohl der Begriff für tschechische Ohren etwas ungewöhnlich klingt, handelt es sich um ein althergebrachtes Institut, welches nach einer langjährigen Pause in die tschechische Rechtsordnung und das Bewusstsein der tschechischen Bürger und Bürgerinnen zurückkehrt.

Als Pacht bezeichnete man bereits im Mittelalter eine Vermietung von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gebäuden. Einen Bauer, der einen Grund gemietet hatte, bezeichnete man als Pächter, und den Eigentümer des Grundes als Verpächter. Das Entgelt wurde dann als Pachtzins bezeichnet. Worin besteht aber der Unterschied zwischen einer Miete und einer Pacht? Ein Mieter hat ein Recht, den Mietgegenstand zu nutzen, wogegen der Pächter berechtigt ist, eine Sache nicht nur zu nutzen, sondern auch die Früchte aus dieser zu behalten. Bei einer Verpachtung eines landwirtschaftlichen Grundstücks geht man davon aus, dass der Pächter das Grundstück bebauen wird. Die Folge seiner Arbeit ist die Ernte, die er behalten darf (im Unterschied zu einer Miete).

Durch das Gesetz wird die Möglichkeit eingeräumt, eine jedwede Sache zu verpachten, aus der der Pächter Früchte ziehen kann. Neben einem landwirtschaftlichen Grundstück handelt es sich ferner um eine Verpachtung, wenn deren Gegenstand ein voll ausgestattetes Restaurant bildet (die Früchte in dem vorliegenden Fall sind das Geld), oder ein Obstgarten (in diesem Fall handelt es sich um wirkliche, natürliche Früchte - Produkte).

Durch eine Pacht soll möglich werden, dass ein Pachtgegenstand zu einer Erwerbstätigkeit im eigenen Namen, auf eigene Gefahr und Kosten, d.h. in unternehmerischer Weise, genutzt werden kann. Damit ist die Pflicht des Pächters verbunden, sich um eine Sache ordnungsgemäß, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu kümmern (d.h. so, wie es ein sparsamer Inhaber tun würde). Darüber hinaus muss der Zweck der Pacht respektiert werden, der entweder im Vertrag zu vereinbaren ist oder sich aus dem Charakter der Sache ergibt (bei dem zuvor erwähnten Obstgarten kommt es somit nicht in Frage, dass der Pächter Kirschholz an eine naheliegende Fabrik verkauft, die Blasinstrumente aus Holz produziert).

Eine Pacht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Im Falle einer Befristung endet die Pacht nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Wird die Pacht für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren vereinbart, hat jede der Parteien das Recht, spätestens sechs Monate vor dem Ende des vereinbarten Zeitraumes die andere Partei um eine Mitteilung zu bitten, ob sie eine Fortsetzung der Pacht wünscht. Sollte die andere Partei hierzu ihre Zustimmung erteilen, verlängert sich die Pacht um den ursprünglich vereinbarten Zeitraum. Im Falle einer unbefristeten Pacht kann diese durch eine Kündigung mit der üblichen Kündigungsfirst von einem halben Jahr beendet werden; bei einer Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gebäuden beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr. Nach der Beendigung der Pacht ist der Pächter verpflichtet, dem Verpächter den Pachtgegenstand in einem Zustand zurückzugeben, in dem er diesen übernommen hat.