Bilanzielle Behandlung von Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb von Immobilien durch geschlossene Publikums-AIFs nach KAGB

von Bastian Danesitz und Bertram Wittstadt

Immobilien können entweder im Wege des Direkterwerbs (Asset Deal) oder indirekt durch den Erwerb von Anteilen an Immobilienobjektgesellschaften (Share Deal) erworben werden.

Gerade Share Deals gewinnen zunehmend an Bedeutung, insbesondere aufgrund der steigenden Grunderwerbsteuerbelastung bei unmittelbaren Immobilienerwerben.

Bei beiden Akquisitionsarten können Anschaffungsnebenkosten wesentlichen Umfangs auftreten, deren bilanzielle Behandlung im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) je nach Erwerbsart und Art des Alternativen Investmentfonds (AIF) unterschiedlich geregelt ist. Diese unterschiedliche Behandlung führt bei Bilanzierenden und Investoren zu Irritationen.

Erwerb einer Immobilie durch einen geschlossenen Publikum-AIF mittels Asset Deal

Bei einem direkten Erwerb von Immobilien im Wege eines Asset Deals durch einen geschlossenen Publikums-AIF sind die Anschaffungsnebenkosten nach KAGB gesondert unter einem eigenen Bilanzposten anzusetzen und über die voraussichtliche Dauer der Zugehörigkeit zum Investmentvermögen, längstens jedoch über zehn Jahre, abzuschreiben (§ 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB). Die Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter einem gesonderten Posten (Abschreibung Anschaffungsnebenkosten) im nicht realisierten Ergebnis (vgl. § 22 Abs. 3 lit. II Nr. 6 Buchst. c. KARBV) zu erfassen.

In der auf den Erwerb folgenden jährlichen Neubewertung nach § 272 KAGB wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt und mit dem Buchwert, der nur die Anschaffungskosten (den Kaufpreis) umfasst, verglichen. Da sowohl der Verkehrswert als auch der Buchwert die Anschaffungsnebenkosten nicht beinhalten, belasten diese nicht das Ergebnis aus der Neubewertung der Immobilie, sondern fließen nur in Höhe der jährlichen Abschreibung in das nicht realisierte Ergebnis ein.

Erwerb einer Immobilien-Objektgesellschaft durch einen geschlossenen Publikums-AIF mittels Share Deal

Die Anschaffungsnebenkosten bei Erwerb einer Beteiligung durch einen geschlossenen Publikums-AIF sind - mangels gesetzlicher Spezial-Regelungen - nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches zu bilanzieren. Im Zugangszeitpunkt ist der Kaufpreis für die Anteile zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten anzusetzen. Die Anschaffungsnebenkosten erhöhen folglich den Beteiligungsbuchwert (§ 255 Abs. 1 HGB).

Anders als bei einem Asset Deal erfolgt - bei geschlossenen AIFs - beim Share Deal keine gesonderte Erfassung der Anschaffungsnebenkosten. Dies resultiert daraus, dass die Vorschrift zum gesonderten Ansatz und zur Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten (§ 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB) nur auf Sachwerte (= Immobilien) nach § 261 Abs. 1 Nr. 1 KAGB Bezug nimmt. Es erfolgt jedoch keine Bezugnahme auf die unter § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB einzuordnenden Anteile an einer Objektgesellschaft. Anders ist dies bei Sondervermögen. Hier sind in der analogen Vorschrift des § 248 Abs. 3 KAGB Anschaffungsnebenkosten bei Beteiligungen - wie bei Sachwerten - gesondert anzusetzen und planmäßig abzuschreiben.

Diese „Regelungslücke” hat in der Praxis große Bedeutung für die auf die Zugangsbewertung folgende Neubewertung.

Bei der Neubewertung nach § 272 KAGB ist ein Wert für die Beteiligung zu ermitteln. Dieser ist dann anstelle des Zugangswertes (Kaufpreis zzgl. Anschaffungsnebenkosten) anzusetzen.

Die Wertermittlung der Beteiligung folgt methodisch einer statischen Net Asset Value-Ermittlung (NAV) i.S.d. § 168 KAGB. Dabei werden die Immobilien mit gutachterlich ermittelten Marktwerten angesetzt und die Schulden der Objektgesellschaft abgezogen. Da dabei nur auf die Vermögenswerte der Objektgesellschaft selbst abgestellt wird, finden Anschaffungsnebenkosten des Beteiligungserwerbs als solches keinen Eingang in diese Bewertung.

Dies hat zur Folge, dass dem bisherigen Buchwert der Beteiligung (Wert inklusive Anschaffungsnebenkosten) ein neu ermittelter (Zeit-)Wert ohne Anschaffungsnebenkosten (NAV) gegenübergestellt wird. Findet in der Periode keine Wertsteigerung der in der Beteiligung enthaltenen Immobilien (als Kompensation) statt, führt dies zu einem Neubewertungsverlust in Höhe der Anschaffungsnebenkosten der Beteiligung. Die Anschaffungsnebenkosten werden somit im ersten Jahresabschluss des geschlossenen AIFs nach dem Share Deal in voller Höhe zu Aufwand im Neubewertungsergebnis. Eine Verteilung der Anschaffungsnebenkosten über max. 10 Jahre wie beim Asset Deal findet nicht statt.

Fazit und Ausblick

Durch diese Regelung(slücke) kommt es bei Share Deals durch geschlossene Publikums-AIFs zu einer bilanziellen Ungleichbehandlung der Anschaffungsnebenkosten. Diese dürfen nicht wie bei jedem Asset Deal oder auch beim Share Deal durch Sondervermögen gesondert angesetzt und über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Gemäß Gesetzesbegründung zur erstmaligen Regelung des gesonderten Ansatzes und der Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten (BT-Drucksache 16/5576, S. 76) sollte dadurch eine sofortige Wertminderung von Immobilien vermieden werden. Fraglich ist, ob die derzeitige Regelung zum Einbezug der Anschaffungsnebenkosten bei Beteiligungen bei einem geschlossenen Publikums-AIF ein Versehen war oder bewusst gewählt wurde. Um der Begründung des Bundestages Rechnung zu tragen und eine Gleichbehandlung mit dem direkten Erwerb von Immobilien herzustellen, müsste das Gesetz abgeändert werden. Ob dies geschieht, bleibt abzuwarten.