Rechtsprechungsänderung zu Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche

​BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, Az.: VIII ZR 220/17

Der BGH ändert seine Rechtsprechung zur Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche. Abweichend von der früheren Rechtsprechung muss hierfür nun auf die tatsächliche und nicht auf die zwischen den Parteien vertraglich festgehaltene Wohnfläche abgestellt werden.

Im zugrundeliegenden Fall legte die Vermieterin für die Heizkostenabrechnungen der Jahre 2013 und 2014 die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter waren hingegen der Ansicht, dass nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen wäre, so dass den Mietern ein Guthaben zusteht. Den daraufhin einbehaltenen Betrag verlangte die Vermieterin nun klageweise.

Der BGH verurteilte die Mieter zur Zahlung des einbehaltenen Betrages. Für die Abrechnung der Heizkosten konnte die Vermieterin in der Tat die tatsächliche Wohnfläche ansetzen. Die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ist hierfür nicht maßgeblich. Zwar enthält die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, weshalb ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Für die Berechnung einer Mieterhöhung wurde dies durch den BGH bereits im Jahre 2015 abweichend entschieden. Hier kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an. Dies gilt identisch für die Betriebskostenabrechnung. Diese ist gerade nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der BGH hier früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (vgl. Urteil des BGH vom 31. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06), hält er daran nicht mehr fest.

Fazit:

Da der BGH bereits im Jahre 2015 seine Rechtsprechung bezüglich der maßgeblichen Fläche für eine Mieterhöhung geändert hat, war der hier erfolgte Schritt nur konsequent. Vereinbarungen über die Wohnfläche helfen in diesem Punkt fortan leider nicht mehr.