Herabsetzung der Stimmkraft bei nicht errichteten Wohnungen

​BGH, Urteil vom 18.01.2019, Az.: V ZR 72/18

Werden geplante Wohnungen vom Bauträger nicht fertiggestellt, können die übrigen Wohnungseigentümer eine Reduzierung der Stimmkraft des Bauträgers verlangen. Der BGH hat entschieden, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Stimmkraft eines Bauträgers für Wohnungen, die zwar geplant, aber über Jahre nicht fertiggestellt wurden, reduzieren kann.

 
Im streitgegenständlichen Fall wurde im Jahr 1994 ein Grundstück von einem Bauträger in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, um im Anschluss in vier Bauabschnitten vier Gebäude zu errichten. Der Bauträger errichtete jedoch bis dato lediglich zwei der vier geplanten Gebäude mit 120 Einheiten. Die noch nicht errichteten, weiteren 120 Wohnungen stehen nach wie vor im Eigentum des Bauträgers. Gemäß der Teilungserklärung richten sich die Stimmrechte innerhalb der WEG nach der Wohnfläche. Auf den Bauträger als Eigentümer der nicht errichteten 120 Wohnungen entfallen 48 % der Wohnfläche und folglich ein entsprechender Stimmrechtsanteil. Einige der Eigentümer beantragten die Reduzierung der Stimmkraft des Bauträgers durch Abänderung der Stimmkraftregelung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht teilten die Ansicht der Wohnungseigentümer und ordneten eine Herabsetzung der Stimmkraft an. Für nicht errichtete Wohnungen solle sich die Stimmkraft nicht (wie bisher) nach Wohnfläche, sondern nach dem betreffenden Miteigentumsanteil richten. Dies hat zur Folge, dass dem Bauträger ein Stimmanteil von rund 36 % verbleibt, solange die zwei ausstehenden Bauabschnitte nicht errichtet sind.

 
Auch der BGH schloss sich den Vorinstanzen an und bestätigte die Reduzierung des Stimmkraftanteils. Nach Ansicht des BGH haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Abänderung der Stimmkraftregelung, da ein Festhalten an der geltenden Regel nach Abwägung der Interessen unbillig erscheine. Geht man realitätsnah davon aus, dass bei sämtlichen Entscheidungen der WEG nie alle 120 Mitglieder anwesend sein werden, hält der Bauträger mit 48 % faktisch die Mehrheit der Stimmen. Dies stelle einen Grund für die Reduzierung der Stimmkraft dar. Insbesondere werde die Gemeinschaft bei entscheidenden Angelegenheiten, wie der Jahresabrechnung o.ä. de facto von einem Eigentümer fremdbestimmt, der zwar die faktische Mehrheitsmacht inne hat, aber keine Wohnungen besitzt und von der Verwaltung der Gemeinschaftsflächen folglich kaum betroffen sein kann. Daher sei es, nach Ansicht des BGH, unbillig, die Mitglieder der WEG an eine Stimmrechtsregelung zu binden, welche nicht existierende Wohneinheiten bei der Bemessung der Stimmkraft voll berücksichtigt.

 
Allerdings müsse laut BGH eine maßvolle Reduzierung vorgenommen werden. Das Stimmrecht der Eigentümer gehöre zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte und dürfe nur unter engen Voraussetzungen eingeschränkt werden. Mithin seien die Stimmrechte des Bauträgers nur maßvoll und nur vorübergehend bis zur Fertigstellung der ausstehenden Bauabschnitte zu beschränken. Dies wäre durch eine Bestimmung der Stimmkraft anhand der Miteigentumsanteile wohl gegeben.

Fazit:

In besonders gelagerten Fällen – also beispielsweise im Falle nicht errichteter Wohnungen – kann das Stimmrecht eines Eigentümers maßvoll beschränkt werden. Ab wann und wie lange diese Gefahr für den Bauträger besteht, muss im Einzelfall untersucht werden.