Haftung für falsche Größenangaben bei Wohnungsverkauf

OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 24.01.2019, Az.: 26 Sch 8/18

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. hat sich mit einer arglistigen Täuschung durch Angaben in einem Financial Fact Book beschäftigt. In seinem Urteil über die Vollstreckbarkeit eines Schiedsspruchs wurde dies aufgrund der Tatumstände verneint, wobei sich das Gericht allerdings nur oberflächlich mit der Rechtslage auseinander setzte.

 
In dem Verfahren ging es um einen Unternehmenskauf, in dem der Verkäufer ein sog. „Financial Fact Book” vorlegte, in dem bestimmte Informationen dargestellt waren. Der Kläger behauptete, dadurch arglistig getäuscht worden zu sein und versuchte, die Vollstreckbarkeit des Schiedsspruchs aufzuheben. Der Beklagte setzte dem entgegen, dass die Angaben im Fact Book richtig waren und zudem in dem begleitenden „Non Reliance Letter” klargestellt worden sei, dass man sich nicht auf Unrichtigkeiten im Fact Book berufen könne, sondern eigene Prüfungen anzustellen waren. Das Schiedsgericht verneinte auf dieser Grundlage auch eine arglistige Täuschung – jedoch aufgrund des Einzelfalls und im Kontext einer summarischen Überprüfung des Schiedsspruchs.

 
Obwohl der entschiedene Sachverhalt sehr abstrakt ist, zeigt sich, dass mittlerweile mehr und mehr Kaufverträge und die vorbereitenden Maßnahmen dazu den Weg zu den Obergerichten nehmen. Immer wieder wird deutlich, dass von dem Grundsatz „Augen auf beim Kauf” mehr und mehr abgewichen wird. Das Informationsgefälle zwischen Verkäufer und Käufer wird meist in der Weise beantwortet, dass der Verkäufer eine dezidiert Offenlegung über Umstände schuldet, die der Käufer nicht durch Inaugenscheinnahme erkennen kann.

 
Dementsprechend ist es für den Verkäufer ratsam, die vorbereitenden und begleitenden Maßnahmen im Kaufvertrag gewissenhaft festzuhalten. Im gesetzlichen Rahmen kann hierdurch die Haftung wesentlich eingeschränkt und damit das Ziel des Verkäufers erreicht werden, nicht zu haften. Hierbei kann auch geregelt werden, dass für entsprechende Informationen keine Haftung übernommen wird und den Käufer eine eigene Prüfung anzustellen hat. Selbstverständlich darf dabei nichts Irreführendes oder ins Blaue hinein behauptet werden. Der Käufer darf bei der Untersuchung des Kaufgegenstands (Due Diligence) auch nicht zeitlich unter Druck gestellt oder überrumpelt werden. Da eine Wahrnehmung in einem Datenraum zugänglich gemachter Informationen nicht mit der Inaugenscheinnahme vergleichbar ist, kann die Haftungsbeschränkung des Verkäufers nur mit Leben ausgefüllt werden, wenn eine relevante Information dem Erwerbsinteressenten belegbar und rechtzeitig offen gelegt wird (so z.B. zuletzt BGH, Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 165/17 oder vor Jahren bereits BGH, Urteil vom 12.11.2009, Az., ZR 181/09, die ein „Fluten” des Datenraumes kurz vor Schließung missbilligte).

Fazit:

Beim Verkauf sollte der Verkäufer dem Käufer ausreichend Zeit einräumen und Verfahren definieren, nach denen die Transaktion abläuft. Er muss großes Augenmerk darauf legen, dass er die Offenlegung belegbar und zudem zeitlich ausreichend vor Abschluss des Kaufvertrages in den Prozess einführt.