Übertragung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen auf Gewerberaummietverträge

OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019, Az.: 5 U 1613/18

Die für Wohnraummietverträge geltende Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen. Die vorliegende Entscheidung betraf die Anmietung von Gewerberaum, um diesen zu Wohnzwecken unter zu vermieten.

 
Im Fall wurden vier Wohnungen an eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) („UG”) vermietet, welche berechtigt war, diese zu Wohnzwecken an Dritte weiter zu vermieten. In dem von den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter die anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen habe.

 
Nach Ansicht des OLG Dresden liegt hier ein Gewerberaummietvertrag vor, da die UG als juristische Person die Räume schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten kann. Die höchstrichterliche Rechtsprechung, dass eine durch AGB vereinbarte Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung eigentlich den Vermieter treffende Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam ist, sofern der Vermieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich gewährt, ist nach Ansicht des OLG Dresden auch auf den Fall der Gewerberaummiete zu übertragen. In beiden Arten von Mietverhältnissen werde von derselben gesetzlichen Regelung abgewichen und in beiden Fällen stelle sich dasselbe Problem der fehlenden Kompensation bei der Übergabe einer Wohnung, die sich nach Renovierung durch den Mieter in einem besseren Zustand befindet, als sie es zum Zeitpunkt der Übergabe an diesen getan hat, ohne dass hierfür ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

Fazit:

Der Übertragung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen auf Gewerberaummietverträge lag vorliegend eine gewerbliche Vermietung von Wohnraum zugrunde. Dennoch ist mit der Argumentation des OLG Dresden davon auszugehen, dass eine Übertragung der Rechtsprechung auch für andere Fälle der Gewerberaummiete vorzunehmen ist, da die Argumente des OLG ebenso bei gewerblich genutzten Flächen, welche keinen Wohnraum darstellen, einschlägig sind. Es liegt daher nahe, dass für alle Fälle der Gewerberaummiete eine formularmäßige, kompensationslose Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.