Beginn und Ende eines Gewerberaummietvertrags bestimmbar: Schriftform gewahrt!

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019, Az.: 22 U 30/17

Die Schriftform wird gewahrt, wenn die Vertragslaufzeit bestimmbar ist. Beruft sich der Mieter auf ein Sonderkündigungsrecht, so ist er beweispflichtig.

 
Im streitgegenständlichen Fall begehrt die Klägerin die Feststellung, dass das zwischen ihr und der Beklagten bestehende Mietverhältnis über das in einem Einkaufszentrum im 1. OG gelegene Schuhfachgeschäft durch die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 02.07.2015 zum 31.12.2015 beendet worden ist. Ihre Kündigung stützte sie einerseits auf das sich aus dem Mietvertrag ergebende Sonderkündigungsrecht, wonach der Mieter das Recht der Kündigung hat, wenn über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten 30 % der gesamten Handelsfläche leer stehen. Andererseits verwies die Klägerin auf die Nichteinhaltung der Schriftform. Das Mietende, welches laut Mietvertrag 10 Jahre nach Übergabe der Mietfläche sein sollte, sei nach Ansicht der Klägerin nicht bestimmt genug und berechtige sie zu einer vorzeitigen Kündigung.

 
Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht aufgrund der Kündigung der Klägerin beendet worden sei. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts habe die Klägerin nicht hinreichend dargelegt und nachgewiesen, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein Leerstand der Handelsflächen von mindestens 30 % vorlag. Die Klägerin hatte erstinstanzlich auf der Basis des von der Maklerin vor Abschluss des Mietvertrages übergebenen Exposés die Gesamthandelsfläche im EG, 1. und 2. OG mit ca. 20.000 qm geschätzt und die Leerstandsquote auf über 30 % beziffert. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude jedoch noch nicht errichtet. Laut Oberlandesgericht komme es maßgeblich auf den Zustand bei Übergabe des Mietobjekts im Jahr 2008 an. Hier sei tatsächlich eine Gesamteinzelhandelsfläche von ca. 17.893,19 qm vorhanden gewesen. Unter Berücksichtigung der in den von der Beklagten vorgelegten Plänen enthaltenen Flächengrößen der leer stehenden Läden ergebe sich somit eine Leerstandsquote von nur unter 18 %.

 
Ferner entschied das Oberlandesgericht Köln, dass die erforderliche Schriftform eingehalten worden sei und damit kein unbefristetes Mietverhältnis vorliege, da die Parteien eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren ab der Übergabe der Mietfläche vereinbart haben. Die Übergabe erfolgte unstreitig am 02.09.2008. Laut Vertrag endet dieser somit frühestens am 01.09.2018. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts könne sich die Klägerin nicht auf die Nichteinhaltung der Schriftform in Bezug auf die fehlende Angabe des Übergabezeitpunkts und damit die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragslaufzeit berufen. Die Schriftform werde bereits gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies sei laut BGH auch dann der Fall, wenn in dem Mietvertrag bestimmt ist, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe beginnen soll. Insbesondere stellt die Vereinbarung einer Laufzeit von 10 Jahren in Gewerberaummietverträgen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, zumal eine längere Laufzeit auch dem Interesse des Mieters an Planungssicherheit entspricht. Nach Ansicht des OLG bleibe eine solche Klausel auch dann wirksam, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Regelungen enthält, wonach dem Vermieter das unbedingte und unbefristete Recht zur Mitteilung eines anderen Übergabetermins und damit auch das Recht zur freien Bestimmung des Übergabetermins nach eigenem Belieben zusteht und dem Mieter kein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe keinerlei Ansprüche/Rechte zustehen sollen.

Fazit:

Der Mieter, der sich auf das im Gewerberaummietvertrag vereinbarte Sonderkündigungsrecht beruft, ist hinsichtlich dem Vorliegen der dafür erforderlichen Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Außerdem sollte zur Wahrung der Schriftform bei Abschluss eines Mietvertrags oder ggf. nachträglich durch einen Nachtrag der genaue Zeitpunkt von Beginn und Ende des Mietverhältnisses formgerecht festgehalten werden.