Nutzungsbeschränkung ist formlos möglich

Die im Anschluss an einen Grundstückskaufvertrag vereinbarte Nutzungsbeschränkung ist laut BGH nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich.

Im vorliegenden Fall kaufte die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 7. März 2013 von der Beklagten zwei Grundstücke. Auf diesen bewirtschaftete die Beklagte zuvor ein Werk zur Produktion von Milchpulver. In der notariellen Urkunde erklärten die Parteien zugleich die Auflassung. In einer formlosen Vereinbarung verpflichtete sich die Klägerin anschließend, d.h. nach Abschluss des Kaufvertrags, auf den Kaufgrundstücken zeitlich unbeschränkt keine Verarbeitung von Milch vorzunehmen. Vereinbarungsgemäß soll das Verbot für die Klägerin – als Käuferin und neue Eigentümerin der Grundstücke – gelten, insbesondere aber auch für etwaige Mieter oder Pächter sowie für jeden Rechtsnachfolger. Im August 2014 veräußerte die Klägerin die beiden Grundstücke weiter. Ein Milchverarbeitungsverbot vereinbarte sie dabei nicht. Infolgedessen erklärte die Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag vom 7. März 2013, wogegen die Klägerin Klage erhob und die Übergabe der Grundstücke forderte. Im Zuge einer sog. Widerklage begehrte die Beklagte wiederum die Bewilligung der Löschung sämtlicher, eingetragener Auflassungsvormerkungen (zugunsten der Klägerin sowie der beiden Grundstückserwerber) Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises.

Nach längerem Rechtsstreit entschied der BGH nun, dass die von den Parteien im April 2013 getroffene Vereinbarung wirksam sei und keiner bestimmten, insbesondere auch keiner notariellen Form bedurfte. Änderungen von Grundstückskaufverträgen seien immer dann formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist. Hiervon ausgenommen seien lediglich solche Vertragsänderungen, durch die Erwerbs- oder Ver-äußerungspflichten geändert oder neu begründet werden. Vor diesem Hintergrund sei eine notarielle Beurkundung beispielsweise dann erforderlich, wenn die Parteien nach der Auflassung vereinbaren, dass der Verkäufer zum Rückkauf, also zu einer dinglichen Rechtsänderung, verpflichtet ist. Im vorliegenden Fall aber hätten die Parteien mit Vereinbarung des Milchverarbeitungsverbots lediglich die Möglichkeit zur Nutzung der Grundstücke be-schränkt. Dies führe allerdings nicht zu einer Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten und sei deshalb nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich. Zwar könne ein Verstoß gegen das Verbot Schadenser-satzansprüche auslösen und unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Rücktrittsrecht der Beklagten begründen, jedoch bleibe die Verpflichtung zur dinglichen Rechtsänderung aus dem Kaufvertrag unberührt. Auch trete keine neue Rückübertragungsverpflichtung hinzu, denn die Rückgewährung der empfangenen Leistungen im Zuge der Ausübung des gesetzlichen

Rücktrittrechts, stelle nur eine gesetzlich angeordnete Rechtsfolge dar.

Nach Ansicht des BGH habe die Be-klagte auch kein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag, auch nicht über eine Auslegung der Vereinbarung vom April 2013. Diese lasse lediglich erkennen, dass ein Verstoß gegen das Milchverarbeitungsverbot durch den Mieter, Pächter oder Käufer, der Klägerin zuzurechnen ist. Nicht aber, dass ihr die Weiterveräußerung der Grundstücke ohne Weitergabe des Verbots untersagt worden ist.

Verpflichtet habe sich die Klägerin nur dahingehend, selbst keine Milch auf den Grundstücken zu verarbeiten. Aus dem Wortlaut der Vereinbarung, wonach das Verbot daneben auch für Mieter, Pächter und jeden Rechtsnachfolger gilt, ergebe sich zwar, dass die Klägerin als Nebenpflicht dafür zu sorgen habe, dass auch diese das Verbot beachten. Auf welche Weise sie die Einhaltung des Verbots durchsetzt und die ihr obliegende Nebenpflicht erfüllt, sei der Vereinbarung aber nicht zu entneh-men und damit der Klägerin überlassen. Da auf den Grundstücken auch tatsächlich keine Milchverarbeitung stattfindet, liege auch keine das Rücktrittsrecht begründende Pflichtverletzung vor.

Fazit:

Grundsätzlich ist eine nachträglich vereinbarte Nutzungsbeschränkung formlos möglich. Möchte man den Käufer dazu verpflichten, im Falle der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräußerung das jeweilige Nutzungsverbot weiterzugeben, so bedarf es diesbezüglich einer ausdrücklichen Re-gelung. Hierdurch ist in jedem Falle eine effektive Durchsetzung des Verbots gewährleistet