Notarhaftung bei Verwendung einer unwirksamen Fortgeltungsklausel

​BGH, Urteil vom 23. Januar 2020, Az.: III ZR 28/19

Der Vollzugsnotar haftet bei Verwendung einer (unwirksamen, weil unbefristeten) Fortgeltungsklausel,
wenn er nicht Rücksprache beim Anbietenden hält. Bei Verwendung einer solchen Fortgeltungsklausel
in einem Kaufangebot für eine Immobilie handelt der Vollzugsnotar amtspflichtwidrig, wenn er die Annahme der Verkäuferin beurkundet, ohne abzuklären, ob dies dem Willen des Käufers (immer noch) entspricht und dieser noch immer am Vertragsschluss festhält.

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte ein sog. Vollzugsnotar für eine Vielzahl von Verträgen Angebote zum Kauf von Eigentumswohnungen vorformuliert. Das jeweilige Angebot enthielt  eine (unwirksame) Fortgeltungsklausel, wonach der Kaufinteressent zwar berechtigt sein sollte, sein Angebot nach Ablauf einer festgesetzten Frist gegenüber dem Notar zu widerrufen, ohne einen solchen Widerruf das Kaufangebot aber unbefristet fortgelten sollte. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine solche Klausel unwirksam. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat der Vollzugsnotar dabei die Sorgfaltspflicht, den Käufer darüber zu belehren, dass Zweifel an der Wirksamkeit einer solchen Fortgeltungsklausel bestehen. Weiter obliegt es dem Notar den Willen des Käufers zu erforschen, ob dieser zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung ein erneutes Kaufangebot für die Immobilie abgeben möchte und den Vertragsabschluss noch in Erwägung zieht.

Im streitgegenständlichen Fall blieb eine solche Belehrung des Käufers trotz Verwendung der unwirksamen Fortgeltungsklausel durch den Notar aus. Der Notar hatte die Annahmeerklärung der Verkäuferin beurkundet, den Kaufpreis fällig gestellt und den Kaufvertrag vollzogen. Der Käufer machte daraufhin geltend, dass er nicht wusste, dass er zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht mehr an sein Angebot gebunden gewesen ist und nahm den Notar auf Schadensersatz in Anspruch.

Nach Ansicht des BGH hat der Notar durch den Vollzugs des Kaufvertrags ohne vorherige Rücksprache mit dem Käufer den Kaufpreisschaden verursacht und ist somit schadensersatzpflichtig. Das vorsätzliche Verhalten des Notars sei für den eingetretenen Schaden kausal gewesen. Denn – so der BGH weiter – für den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang käme es nicht darauf an, dass der Käufer bei Belehrung über die Unwirksamkeit der Klausel vom Kaufvertrag Abstand genommen hätte oder nicht. Diese hypothetische Frage, ob der Kaufpreisschaden auch entstanden wäre, wenn der Notar pflichtgemäß belehrt hätte, stelle lediglich eine Reserveursache dar, welche der Notar zu beweisen hätte. Verbleibende Zweifel daran gingen zu Lasten des Notars als Schädiger. Auch scheide eine Haftung des Notars vorliegend nicht wegen Subsidiarität aus. Denn mögliche Ansprüche des Käufers gegen die Verkäuferin seien vorliegend keine zumutbare Ersatzmöglichkeit, da die Verkäuferin ebenfalls in den Schutzbereich der verletzten Sorgfaltspflichten des Notars einbezogen sei und letztlich dieser unmittelbar für den Schaden einzustehen habe.

Fazit:

Sowohl auf Seiten des Verkäufers als auch auf Seiten des Käufers sind bei derartigen Angebotsgestaltung die besonderen Mechanismen im Hinblick auch schon auf die Annahme im Blick zu behalten. Die Regresspflicht des Notars greift aufgrund der Subsidiär Haftung lediglich dann, wenn kein anderweitiger rechtlicher oder tatsächlicher Ersatzanspruch des Geschädigten besteht.