Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz auch für Mieter in einem Einkaufszentrum

​BGH, Urteil vom 26. Februar 2020, Az.: XII ZR 51/19

Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes kann neben der Vereinbarung einer Betriebspflicht bzw. Sortimentsbindung unwirksam sein.

Die Klägerin schloss mit der Beklagten im Jahre 2009 einen Formularmietvertrag für die Dauer von zehn Jahren zum Betrieb eines Fast-Food-Betriebs in einem Einkaufszentrum. Die Parteien hatten einerseits eine Betriebspflicht der Beklagten mit Sortimentsbindung vereinbart, andererseits den Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes für die Beklagte. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.12.2016 zum 30.06.2017 aufgrund Formnichtigkeit.  Am 15.05.2017 kündigte sie erneut fristlos aus wichtigem Grund, weil sie nach dem Vertrag eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung  zu erfüllen hätte, ohne ihrerseits Konkurrenzschutz zu genießen, und dadurch unangemessen benachteiligt sei. Die Klägerin klagte und wollte festgestellt  wissen, dass der Vertrag über den 30.06.2017 hinaus fortbesteht.

Der BGH entschied, dass bei einem langfristig angelegten Mietverhältnis in einem Formularvertrag nicht die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortiments-bindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz wirksam verbunden werden könne. Gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs seien Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen („AGB”) unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders der AGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach der betreffenden Vorschrift sei eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei.

Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist für sich genommen nach dieser Vorschrift ebenso wenig unwirksam wie allein die formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter an ein bestimmtes Sortiment gebunden wird oder der Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freigestellt werde. Werden jedoch diese Regelungen in einem Formularvertrag kombiniert, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Beim Ausschluss des Konkurrenzschutzes  handele es sich um einen Eingriff in die Hauptleistungspflicht des Vermieters. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehe grundsätzlich auch in einem Einkaufszentrum. Der Umfang des Konkurrenzschutzes richte sich hierbei nach der berechtigten Verkehrserwartung. Die Verletzung eines bestehenden Konkurrenzschutzes kann einen Mangel der Mietsache bewirken. Hieraus können dem Mieter Ansprüche wie Verhinderung bzw. Beseitigung der Konkurrenzsituation, Mietminderung bzw. Schadensersatz entstehen und ggf. ein Recht auf außerordentliche Kündigung begründet sein.

Wird der Konkurrenzschutz als Hauptleistungspflicht des Vermieters ausgeschlossen und gleichzeitig dem Mieter eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, führe dies zu einer unwirksamen Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters. Der Mieter könne nämlich nicht mehr auf eine mögliche Konkurrenzsituation durch Anpassung seines Sortiments flexibel reagieren. Das Interesse des Vermieters, innerhalb eines als „Food Court” gewidmeten Bereichs des Einkaufszentrums das Hauptsortiment auf Restaurationsbetriebe zu konzentrieren, wiege nicht schwerer als das Mieterinteresse, mit seinem Untersortiment ein gewisses Alleinstellungsmerkmal zu begründen.

Fazit:

Eine formularmäßige Vereinbarung, in dem der Mieter zu einer Betriebspflicht bzw. Sortimentenbindung verpflichtet wird und zudem der Konkurrenzschutz ausgeschlossen wird, ist unwirksam. Eine derart schädliche Kombination gilt es bei der Vertragserstellung dringend zu vermeiden.