Ewiger Zankapfel: Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

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Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden werden zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt oft zum Stein des Anstoßes.
Von Melanie Erhard
 
Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen an bestehenden Gebäuden sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Verfahren und Verwaltungsanweisungen. Nicht ohne Grund, denn die treffliche Einordnung, ob es sich bei den entstandenen Aufwendungen um
  • sofort abziehbare Werbungskosten oder Betriebsausgaben
      
handelt, oder ob die Aufwendungen als
  • Anschaffungskosten,
  • Herstellungskosten oder
  • sog. anschaffungsnahe Aufwendungen

 
abgeschrieben werden müssen, hat für den Steuerpflichtigen weitreichende Folgen. Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen des Steuerpflichtigen nicht unmittelbar im Jahr der Zahlung und führen damit viel später zu den erhofften Steuerminderungen als der sofortige Abzug.
 
Im Folgenden soll ausschließlich auf die Behandlung vorgenannter Maßnahmen im Rahmen der Vermietungseinkünfte eingegangen werden.
 

 

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand

Maßnahmen zur Erhaltung der Substanz des Gebäudes sind grundsätzlich  im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Erfasst werden hierbei Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen, außerdem die Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind (z.B. allgemeine Reparaturen und sog. Schönheitsreparaturen).
 
Ziel der Aufwendungen ist es nicht Neues zu schaffen, sondern die ursprüngliche Gebäudesubstanz zu erhalten bzw. wiederherzustellen.
 
Größere sofort abziehbare Instandhaltungsmaßnahmen dürfen auf Antrag auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn diese an Gebäuden im Privatvermögen durchgeführt wurden, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Aufgrund des progressiven Einkommensteuertarifs kann dies in Summe zu einer höheren Steuerentlastung führen.
 

Nachträgliche Herstellungskosten durch Erweiterung

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen führen grundsätzlich zu nachträglichen Herstellungskosten, wenn hierdurch ein Gebäude erweitert wird.
 
Hier wird neue Substanz geschaffen, die über das ursprünglich bestehende Gebäude hinausgeht, weshalb die Aufwendungen nicht sofort in Abzug gebracht werden dürfen, sondern auf die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden müssen.
 
Nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches gilt diese Regelung unabhängig von der Höhe der Kosten. Die Finanzverwaltung gewährt jedoch eine Nichtbeanstandungsgrenze: Zur Vereinfachung können besagte Aufwendungen von bis zu 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) auf Antrag als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.
 
Die Erweiterung eines Gebäudes liegt beispielsweise vor, wenn
  • das Gebäude aufgestockt oder ein Anbau errichtet wird;
  • die nutzbare Fläche des Gebäudes (auch nur geringfügig!) auf andere Weise vergrößert wird, z.B. durch Errichtung einer Dachgaube, Anbau eines Balkons oder einer Terrasse oder wenn ein Flachdach durch ein Satteldach ersetzt wird, so dass ausbaufähiger Dachraum neu geschaffen wird. Berechnungsgrundlage ist hier die Wohnflächenverordnung;
  • das Gebäude in seiner Substanz vermehrt wird, ohne dass die nutzbare Fläche vergrößert wird, z.B. bei Errichtung einer Außentreppe, Einbau einer Alarmanlage, eines Kachelofens oder eines Kamins oder bei Erweiterung des Gebäudes um ein Treppenhaus.
     
Keine Substanzmehrung und damit keine Herstellungskosten liegen vor, wenn der neue Gebäudebestandteil zwar nicht in gleicher Weise wirkt wie der bisherige Gebäudebestandteil, jedoch lediglich dem technischen Fortschritt entsprechend modernisiert und ersetzt worden ist. Beispielhaft können hier das Vergrößern/Verkleinern von Fenstern, das Anbringen einer zusätzlichen Wärmeisolierung oder der Einbau einer moderneren Heizung genannt werden.
 
Auch liegen keine Herstellungskosten vor, wenn der neue Gebäudebestandteil lediglich hinzugefügt worden ist, um eingetretene Schäden zu beseitigen oder drohende Schäden zu vermeiden, z.B. Überdachungen zum Schutz vor Wasserschäden.
 

Nachträgliche Herstellungskosten durch wesentliche Verbesserung

Maßnahmen, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, können zu nachträglichen Herstellungskosten führen.

 
Auch für diesen Fall gewährt die Finanzverwaltung eine Nichtbeanstandungsgrenze für geringfügige Baumaßnahmen: Betragen die Aufwendungen für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer), können die Aufwendungen auf Antrag als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.
 
Als ursprünglicher Zustand gilt der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung durch den Steuerpflichtigen. Hat Letzterer das Gebäude unentgeltlich erworben, wird auf den Rechtsvorgänger abgestellt.
 
Es wird dieser ursprüngliche Zustand des Gebäudes (einfacher/mittlerer/sehr anspruchsvoller Standard zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung) mit dem Zustand verglichen, in dem sich das Gebäude nach Abschluss der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen befindet  (einfacher/mittlerer/sehr anspruchsvoller Standard).
 
Betrachtet werden die sog. zentralen Ausstattungsmerkmale:
  • Elektroinstallation,
  • Fenster,
  • Heizung,
  • Sanitär.
     
Führen Baumaßnahmen bei mindestens 3 der 4  zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung des Standards (von einfachem auf mittleren/sehr anspruchsvollen oder von mittlerem auf sehr anspruchsvollen Standard), so sind die Aufwendungen für die Baumaßnahmen nicht sofort abzugsfähig, sondern stellen nachträgliche Herstellungskosten dar.
 
In der Konsequenz führen hohe Modernisierungsaufwendungen nicht zwingend zu Herstellungskosten. Wurde das Gebäude durch die Baumaßnahmen lediglich in seinem ursprünglichen Zustand erhalten, indem die Immobilie wieder den zeitgemäßen Gebrauchskomfort erhalten hat, den sie ursprünglich besessen hat, führen diese Maßnahmen für sich alleine genommen noch nicht zu Herstellungskosten.
 
Eine solche substanzerhaltende Erneuerung (und damit sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand) liegt beispielsweise vor, wenn eine 1980 errichtete Immobilie (damals mittlerer Standard) nach Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2014 wieder den ursprünglichen mittleren Standard aufweist, welchen sie durch technischen Fortschritt und die Änderung der Lebensgewohnheiten verloren hatte.
 
Werden jedoch im Zuge einer Erweiterung des Gebäudes weitere Baumaßnahmen ausgeführt, die zu einer Verbesserung  von mindestens 2 der 4 funktionswesentlichen Bereiche führen, liegt bereits eine Standarderhöhung vor, so dass die Kosten der weiteren Baumaßnahmen zu den Herstellungskosten zählen.
 

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
  • die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden,
  • wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
     

Aufwendungen für Erweiterungen des Gebäudes sind nicht in die Berechnung der 15 Prozent-Grenze einzubeziehen. Die Beseitigung einer Funktionsuntüchtigkeit innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes ist grundsätzlich den Anschaffungskosten zuzurechnen. Trotzdem sind diesbezügliche Aufwendungen in die Prüfung der 15 Prozent-Grenze einzubeziehen. Gleiches gilt für Aufwendungen zur Standarderhöhung des Gebäudes.

 
Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen, sind nur dann in die Berechnung der Aufgriffsgrenze einzubeziehen, wenn diese im Rahmen einheitlich zu würdigender umfassender Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. In diesem Fall sind die Aufwendungen in ihrer Gesamtheit den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
 

Zusammenfassung

Ungeachtet der Nichtbeanstandungsgrenze in Höhe von 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) kann Vorgesagtes damit in folgendem Prüfschema zusammengefasst werden:

 

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 zuletzt aktualisiert am 23.01.2015
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