Auf diese Änderungen am Mietrecht müssen Sie reagieren!

PrintMailRate-it

​veröffentlicht am 25. März 2020 | Lesedauer ca. 3 Minuten

 

Im Zusammenhang mit den behördlichen Maßnahmen zur Eindämmung des aktuell immer noch massiven Anstiegs der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (insbes. Kontaktsperre und Herunterfahren des öffentlichen Lebens) stellen sich tiefgreifende Fragen im Umgang mit den daraus resultierende wirtschaftlichen Folgen. Denn diese Maßnahmen führen zu erheblichen Einkommensverlusten bei den Personen, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus dem Betrieb dieser Einrichtungen und Unternehmen oder aus öffentlichen Veranstaltungen bestritten haben oder deren Einnahmen davon abhängig sind. Dies wiederum betrifft in der Folge auch Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

 

Regeländerungen im Zivil- und Mietrecht ab 01.04.2020

Wir hatten zu dieser Thematik bereits ausgeführt und waren zu dem Ergebnis gekommen, dass die Miete weiterhin zu entrichten ist.

 

Auf diese Rechtsauslegung hat die Bundesregierung nun reagiert und beschließt Folgendes:

 

allgemeines Vertragsrecht:

  • Leistungsverweigerungsrechte für Verbraucher und Kleinstunternehmer bei Dauerschuldverhältnissen unter bestimmten weiteren Voraussetzungen,
  • hiervon ausgenommen sind Miet-, Pacht-, Darlehens- und Arbeitsverhältnisse.

 

Miet- und Pachtverträge (Wohnraum wie Geschäftsraum): 

  • Der Vermieter darf das Mietverhältnis nicht aus dem Grund kündigen, dass der Mieter mit Zahlungen aus dem 3-monatigen Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020 Corona-bedingt nicht leistet; dieser Zeitraum kann durch Rechtsverordnung der Bundesregierung bis zum 30.09.2020 verlängert werden, 
  • Die Zahlungsverpflichtung des Mieters bleibt aber grundsätzlich weiter bestehen,
  • Der Zusammenhang zwischen mangelnder Zahlung und Corona-Pandemie ist vom Mieter glaubhaft zu machen,
  • Diese Regelung gilt bis zum 30.6.2022, der Mieter hat also 2 Jahre Zeit, die in den jetzigen drei Monaten nicht gezahlte Miete nachzuzahlen.

 

Bei Vereinbarungen mit dem gewerblichen Mieter bitte besondere Vorkehrungen treffen

Dabei sollten Sie, falls Sie Stundungs- oder Ratenzahlungsvereinbarungen mit Ihren Mietern treffen, unbedingt darauf achten, die Vereinbarungen – auch wenn dies derzeit mit technischen Schwierigkeiten behaftet ist – in jedem Fall schriftlich zu treffen. Denn jede (fern)mündliche Vereinbarung oder Vereinbarung über E-Mail gefährdet die bestehende Festmietlaufzeit über § 550 BGB. Vereinbarungen zu den vertragswesentlichen Eigenschaften eines Vertrages müssen bekanntlich schriftlich (= handschriftliche Unterschrift) erfolgen. Hierzu zählen auch Stundungsvereinbarungen zur Miete; selbst dann, wenn die Stundungsvereinbarung im Verhältnis zur Festmietlaufzeit nur einem Bruchteil der geschuldeten Miete entspricht.

 

Ferner sollten Sie in diesen Vereinbarungen Ihren Mieter dazu verpflichten, dass er seinerseits die diversen Hilfsangebote der öffentlichen Stellen in Anspruch nimmt und die erhaltenen Mittel auf die Mietzahlungen verwendet. Denn genau dazu dienen diese Mittel schließlich.

 

Schlussendlich muss auch die steuerrechtliche Komponente bedacht werden. Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kann er auch nur auf die Nettomiete verzichten oder Stundungsvereinbarungen treffen. Anderenfalls riskiert der Vermieter seine Vorteile aus der Option zur Umsatzsteuer. Nur wenn der Vermieter selbst Stundungsanträge bei den Finanzämtern stellt, ist es ihm möglich, Vereinbarungen zur Bruttomiete zu treffen. Zeitgleich kann sich der Vermieter die geleistete Umsatzsteuervorauszahlung für März 2020 unter bestimmten Voraussetzungen erstatten lassen.  

 

Hierzu können wir Sie optimal interdisziplinär beraten und unterstützen.

 

Auswirkungen auf die Zeit nach dem 01.07.2020 bzw. 01.10.2020

Es ist davon auszugehen, dass die Mieter, soweit sie Zuwendungen erhalten, diese an den Vermieter weitergeben werden. Erfolgt dies aber nicht, sollten die Vermieter nach dem 01.07.2020 bzw. dem 01.10.2020 nicht allzu viel Zeit verlieren, um die Ansprüche ggf. auch gerichtlich zu sichern. Unabhängig von der Frage der Kündbarkeit des Mietvertrages bleibt der Mieter selbstverständlich zur Mietzahlung verpflichtet.

 

Das bedeutet für den Mieter ab dem 01.07.2020 aber einen zusätzlichen Mietaufwand, der beachtlich sein kann. Dies wird – unterstellt, der Markt erholt sich schnell – trotzdem zu Engpässen führen, denn die Einnahmen aus der Zeit ab März bis Ende der Maßnahmen sind unwiederbringlich verloren. Es bleibt abzuwarten, welche Kreativität dann die Mieter an den Tag legen werden, um Gründe zu finden, die Miete gleichwohl nicht zahlen zu müssen.

 

Bei der schnellen und effektiven Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen wir Sie gerne.

Kontakt

Contact Person Picture

Andreas Griebel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Associate Partner

+49 911 9193 3579
+49 911 9193 3588

Anfrage senden

Profil

Contact Person Picture

Hilâl Özdemir

Rechtsanwältin, Wirtschaftsjuristin (Univ. Bayreuth), Wirtschaftsmediatorin (MuCDR)

Associate

+49 911 9193 3742
+49 911 9193 3588

Anfrage senden

Profil

 Wir beraten SIe gern!

 Mehr lesen?

Um die Website zu personalisieren und Ihnen den größten Mehrwert zu bieten, verwenden wir Cookies. Unter anderem dienen sie der Analyse des Nutzerverhaltens, um herauszufinden wie wir die Website für Sie verbessern können. Durch Nutzung der Website stimmen Sie ihrem Einsatz zu. Weitere Informationen finden Sie in unseren Datenschutzbestimmungen.
Deutschland Weltweit Search Menu