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Anpassungen des Mietzinses infolge der Covid-19-Pandemie

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veröffentlicht am 29. Januar 2021 | Lesedauer ca. 3 Minuten

  

Mit Beginn der Corona-Pandemie wurden diverse Maßnahmen durch die Bundes- und Landesregierungen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Corona-Virus beschlossen. Eine Zielsetzung der wesentlichen Maßnahmen war die Reduzierung der Kontakte und damit die Unterbrechung der Infektionswege unter einzelnen Personen. Konse­quenter­­weise wurden staatliche Maßnahmen beschlossen, Geschäftsräume und auch Produktionsstätten im März 2020 zu schließen. Fortan konnten Mietflächen in Geschäftszentren, u.a. für Einkaufmärkte, Dienstleister, Restaurants etc. aufgrund der staatlichen Schließungsanordnungen nicht mehr genutzt werden. Andere Dienst­leister, die nicht durch eine direkte staatliche Schließungsanordnung betroffen waren, haben gleichwohl für Büroräume Maßnahmen getroffen, damit Mitarbeiter nicht mehr in die Büros kommen und großflächig Homeoffice-Lösungen angeordnet.

  

  

 

Das folgte auch aus der arbeitgeberseitigen Fürsorgepflicht, ausreichenden Gesundheitsschutz für die Mitarbeiter sicherzustellen. Mitarbeiter sollten durch die etwaige Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln oder durch die Anwesenheit vieler Personen in den Büros nicht dem erhöhten Risiko einer Covid-19-Infektion ausgesetzt werden. 
 

Gleichzeitig bestand die mietvertragliche Verpflichtung fort, den Mietzins für die Mietflächen in voller Höhe zu zahlen. Betriebswirtschaftlich folgt hieraus für den gewerblichen Mieter sehr schnell eine existenzbedrohende Situation. Denn die gewerblichen Mitflächen können faktisch, ob durch staatliche Schließungsanordnungen oder durch unternehmensseitige Maßnahmen, nicht oder nicht in vollem Umfang benutzt werden. Die Äquivalenz zwischen Zahlungsverpflichtung und Nutzungsmöglichkeit ist gestört. Rechtlich wird von einer Störung oder einem Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gesprochen. Allerdings war bislang auch in der Rechtsprechung streitig, ob die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der gewerblichen Mietflächen kausal durch staatliche oder faktische Maßnahme bedingt ist. Das führte sodann zu der Fragestellung, ob dadurch die Geschäftsgrundlage für das Mietobjekt weggefallen sei. Rechtlich würde in diesem Fall ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung, d.h. eine Anpassung und Reduktion des Mietzinses, folgen.

 

Diese Problematik sehend wurde am 13. Dezember 2020 in einer Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidenten der Bundesländer eine politische Vereinbarung getroffen, die im Protokoll als „Beschluss“ tituliert und folgendem Wortlaut hat:

 

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

 

Dieser Beschluss wurde nachstehend sinngemäß in dem neuen, in Kraft getretenen, Art. 240 § 7 EGBGB als gesetzliche Regelung verabschiedet. Diese Regelung ist auch auf Pachtverträge entsprechend anwendbar (Art. 240 § 7 II EGBGB).

 

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

 

Mit Art. 240 § 7 EGBGB wurde klargestellt, dass die Covid-19-Pandemie grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage für das gewerbliche Mietverhältnis darstellt. Durch diese Regelung wurde nun eine gesetzliche Vermutung begründet. Ein direkter Anspruch auf eine Anpassung des gewerblichen Mietvertrages mit einem Anspruch auf Mietminderung folgt aus dieser Neuregelung nicht. Die zuvor benannte gesetzliche Vermutung kann vom Vermieter jedoch wiederlegt werden. Die Vermutungsregelung des Art. 240 § 7 EGBGB bewirkt jedoch eine verbesserte Verhandlungsbasis für den gewerblichen Mieter im Gesamtzusammenhang mit der Covid-19-Pandemie.

 

Voraussetzung für die Vermutungsregelung ist eine „staatliche Maßnahme“. Unzweifelhaft liegt eine staatliche Maßnahme vor, wenn durch Rechtsverordnungen etwaige Schließungsanordnungen für Geschäfte, Friseur­betriebe, Restaurants, etc. ergehen. Mit der weitreichenden Formulierung der gesetzlichen Regelung sind jedoch nicht nur Gesetze, Verordnungen, Verwaltungsakte etc. gemeint, sondern jedwedes staatliche Handeln, ohne dass das formeller Natur sein muss. Das erschließt sich aus dem Kontext, in dem Art. 240 § 7 EGBGB ergangen ist, nämlich der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie. Bei der Pandemiebekämpfung wurden nicht nur formelle Akte eines staatlichen Handelns, bspw. Verordnungen erlassen, sondern die Bundeskanzlerin und die Ministerpräsidenten forderten und fordern auch gegenwärtig die Bevölkerung und auch die Unternehmen durch schriftliche Verlautbarungen, aber auch durch gezielte Ansprachen im TV, auf, Homeoffice-Lösungen umzusetzen. Der faktische Druck auf die gewerblichen Mieter steigt, denn die Mitarbeiter berufen sich auf ein „Recht auf Homeoffice“ unter Verweis auf die dringenden Apelle der Bundeskanzlerin und der Ministerpräsidenten.

 

Der gewerbliche Mieter muss zudem die „erheblichen (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie“ nachweisen. Die vom gewerblichen Mieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber eingeführten Homeoffice-Lösungen sprechen nicht gegen die erhebliche Nutzungseinschränkung. Durch die faktische Wirkung der staatlichen Aufforderung „Homeoffice“ flächendeckend einzuführen, wird der gewerbliche Mieter seine Mitarbeiter wohl nicht im gleichen Umfang in den Räumlichkeiten beschäftigen können wie zuvor. Abstands- und Hygienekonzepte ändern diese Bewertung nicht. Denn letztlich basiert ein wesentliches Element der Pandemiebekämpfung auf „Abstand“. Demnach muss zwangsläufig die Anzahl der Mitarbeiter in den Mietflächen reduziert werden. Arbeitgeber, die sich nicht an die von der Politik geforderten Infektions­schutzmaßnahmen halten, geraten in Gefahr von einer „best practice“ Lösung abzuweichen. Etwaige Gesundheitsschäden, die speziell daraus resultieren, von diesen Maßnahmen abgewichen zu sein, wird sich ein Arbeitgeber zurechnen müssen. Um eine entsprechende Fürsorgepflicht nicht zu verletzen, muss daher die Anzahl der Mitarbeit in den Büros reduziert werden. Folglich können Büros nicht oder nicht mehr umfänglich zum vertraglichen Zweck während einer Pandemie genutzt werden. Eine Nutzungsbeschränkung liegt vor. Da die staatlichen Maßnahmen bereits mit Beginn der Pandemie im März 2020 eingeführt wurden, reichen die Rechtsfolgen des Art. 240 § 7 EGBGB auf diesen Zeitpunkt zurück.

 

Ein sachgerechtes und faires Vertragsverhältnis basiert auf einem Ausgleich der beteiligten Interessen. Bei gewerblichen Mietflächen damit auf einer Zahlung des Mietzinses für nutzungsfähige Mietflächen. Wird diese Nutzungsfähigkeit in schwerwiegender Weise ohne Verschulden der Vertragsparteien beeinträchtigt, muss eine Anpassung des Vertrages und damit des Mietzinses erfolgen. Zweifelsohne ist die Covid-19-Pandemie eine Naturkatastrophe von weltweitem Ausmaß. Alle Vertragsparteien eines Mietverhältnisses sind davon verschuldensunabhängig getroffen. Der Raum für Verhandlungen zwischen den gewerblichen Mietvertragsparteien ist damit eröffnet.

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Dr. José A. Campos Nave

EMBA (Accounting & Controlling), Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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