Verwalterpflichten hinsichtlich erforderlicher Sanierungsmaßnahmen

​BGH, Beschluss vom 21. November 2019, Az.: V ZR 101/19

Der BGH hat die Pflichten eines Verwalters im Hinblick auf die Bausubstanz einer WEG weiter konkretisiert. Es ist danach die Pflicht des Verwalters, Anzeichen von Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen, die WEG darüber zu unterrichten und wenn nötig, auf erforderliche Sanierungsmaßnahmen hinzuwirken.

Im vorliegenden Fall machen die Wohnungseigentümer einer aus 334 Wohnungen bestehenden und in den 1960er-Jahren errichteten Wohnlage gegenüber der ehemaligen Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche wegen ungenügender Sanierungsarbeiten geltend. Bereits im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin ein Sachverständigenbüro mit der Begutachtung der Balkone. Im Zuge der Begutachtung wurden an mehreren Stellen Betonabplatzungen festgestellt, worunter die Sicherheit der Brüstung litt. Dies wurde im Jahr 2001 in einer Eigentümerversammlung thematisiert und eine einfache Betonsanierung für ausreichend erklärt. Bis 2010 wurden, in Folge zahlreicher Schadensmeldungen, immer wieder einfache Sanierungsarbeiten vorgenommen, ohne dass dies in den Eigentümerversammlungen besprochen wurde. Auch im Jahr 2004, als eine Eigentümerin die Verwalterin darüber informierte, dass an einigen Balkonen Betonbrocken heruntergefallen waren, wurde keine umfangreiche Gesamtsanierung angedacht. Aus diesem Grund verlangen die Eigentümer von der inzwischen abberufenen Verwalterin Schadensersatz in Höhe von EUR 219.000,00.

Nach dem die Vorinstanzen die Klage abgewiesen hatten, gab der BGH nun den Wohnungseigentümern recht und entschied, dass die Verwalterin durchaus gegen die ihr obliegenden Pflichten verstoßen hat. Entgegen der Beurteilung der Vorinstanzen sei laut BGH nicht entscheidend, ob die Verwalterin und die Wohnungseigentümer hinsichtlich des Zustands der Balkonanlagen den gleichen Kenntnisstand gehabt haben. Selbst dann, wenn die Eigentümergemeinschaft den mangelhaften Zustand kannte oder zumindest für möglich hielt und selbst, wenn aus den Wirtschafsplänen und Jahresabrechnungen die von 2003 bis 2010 getätigten Instandsetzungsarbeiten hervorgehen, so sei es letztendlich die Pflicht der Verwalterin zu prüfen, ob tatsächlich ein Mangel gegeben ist und wie dieser beseitigt werden kann. Anschließend habe die Verwalterin die Eigentümerversammlung über die gewonnenen Erkenntnisse stets zu informieren und eine sachgerechte Beschlussfassung vorzubereiten.

Nach Ansicht des BGH sei für die Bejahung des Pflichtenverstoß auch nicht zwingend maßgeblich, ob das im Jahr 2001 erstellte Gutachten eine umfassende Sanierung der Balkone empfohlen hat. Vor allem komme es darauf an, ob die Verwalterin zumindest aufgrund der Häufigkeit und des Umfangs der aufgetretenen Schäden erkennen musste, dass die Ursache dafür tiefgreifend und eine Gesamtsanierung erforderlich ist. Diesbezüglich betont der BGH, dass die Verwalterin bereits den Verdacht beträchtlicher Mängel am WEG-Eigentum der Eigentümerversammlung melden und auf eine genauere Untersuchung der Schadensursache hinwirken müsse. Diese Pflichtverletzung wäre laut BGH auch kausal für den Schadenseintritt, denn bei einem Verstoß des Verwalters gegen seine Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums, wird dessen Kausalität widerleglich vermutet. Diese Vermutung konnte die Verwalterin nicht widerlegen.

Fazit:

Die Eigentümer dürfen darauf vertrauen, dass der WEG-Verwalter die Mangelüberprüfung vornimmt, sie informiert und eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vorbereitet.