Maßgeblicher Zeitpunkt für Kenntnis des Käufers von Mängeln bei Grundstückskaufvertrag

BGH, Urteil vom 6. Mai 2022, Az.: V ZR 282/20

Wird der Käufer bei Vertragsschluss durch eine vollmachtlose Person vertreten, kommt es für die Kenntnis des Mangels auf den Zeitpunkt der Genehmigungserklärung an.

Der Kläger ist Makler, der im Auftrag einer Kundin der beklagten Bauträgerin ein Grundstück zum Kauf angeboten hat. Auf dem Klageweg machte er einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision i.H.v. EUR 95.200 gegenüber der Bauträgerin geltend. Die Beklagte jedoch forderte aufgrund fehlerhafter Flächenangaben widerklagend von Kläger und Verkäuferin unter anderem Schadensersatz i.H.v. EUR 342.000.

Hintergrund der Streitigkeit ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags zwischen der Grundstückseigentümerin und der Bauträgerin über ein Objekt mit vermietbarer Fläche von ca. 1.704 qm und einem dazugehörigen Hinterhofgebäude, das laut Angaben ca. 153 qm groß ist. Bei Vertragsabschluss traten sowohl für die Eigentümerin als auch für die Bauträgerin vollmachtlose Vertreter auf. Eine Sachmängelhaftung wurde durch die Parteien vertraglich ausgeschlossen. Nachdem die Eigentümerin den mangels wirksamer Vertretung zunächst schwebend unwirksamen Vertrag genehmigt hatte, ließ der Geschäftsführer der Bauträgerin seine Bewilligung am 15. April 2019 notariell beglaubigen. Spätestens am 6. Mai 2019 erfuhr die Bauträgerin, dass die Flächenangaben fehlerhaft waren - so lag eine Abweichung der angegebenen Wohnfläche von 292 qm, sowie des Hinterhofgebäudes von ca. 97 qm vor. Erst am 29. Mai 2019 schickte die Bauträgerin die Nachgenehmigung an den Notar und meldete einen Vorbehalt bezüglich der fehlerhaften Flächenangaben an.

Nach dem BGH scheitern die Ansprüche der Beklagten jedenfalls daran, dass sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar von den Flächenabweichungen Kenntnis erlangt hat. Nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen Mängeln ausgeschlossen, sofern der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Da die Käuferin bei Vertragsabschluss durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurde, ist der zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag erst mit dem Zugang der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung der Beklagten beim Notar zustande gekommen. In der Folge kommt es im Rahmen des § 442 Abs. 2 S. 1 BGB auf den Zeitpunkt der von ihr abgegebenen Genehmigungserklärung an.

Solange die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht wurde, müsse die Beklagte laut BGH die neu gewonnenen Erkenntnisse über die Mängel gegen sich gelten lassen. Wer einen Vertrag trotz positiver Kenntnis vom Mangel zustande kommen lässt und anschließend Ansprüche aus Sachmängelhaftung geltend macht, verhält sich widersprüchlich. Etwaige Rechte der Beklagten sind gem. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen.

Fazit:

Der Vorschrift des § 442 Abs. 1 S. 1 BGB liegt der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt hat. Er ist dann nicht schutzwürdig, denn mit der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen stellt er sich in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten, nämlich dem Vertragsabschluss in Kenntnis des Mangels.