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Wesentliche Änderungen der Bodengesetzgebung

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Zur Weiterentwicklung der „Road Map” zur „Vervollkommnung der rechtlichen Regulierung der städtebaulichen Tätigkeit und der Verbesserung des unternehmerischen Klimas im Baubereich”, bestätigt durch die Regierung der Russischen Föderation im Jahre 2013, wurde ein Gesetz verabschiedet, das wesentliche Änderungen in das Bodengesetzbuch der Russischen Föderation einbringt. Das Föderale Gesetz Nr. 171-FZ „Über die Einbringung von Änderungen in das Bodengesetzbuch der Russischen Föderation und in einzelne Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation” vom 23. Juni 2014 („Gesetz”) tritt am 1. März 2015 in Kraft. Wir weisen darauf hin, dass bereits am 21. Juli 2014 durch die Föderalen Gesetze Nr. 217-FZ und Nr. 234-FZ einige präzisierende Änderungen in dieses Gesetz eingebracht wurden.
 
Grundsätzlich ist das Gesetz ausgerichtet auf die Regulierung der Fragen von Entstehung, Erlöschen und Ausübung der Rechte an Grundstücken sowie auf die Änderung des geltenden Verfahrens zur Bereitstellung von Grundstücken, die sich im staatlichen und kommunalen Eigentum befinden.
 
Das Hauptziel des Gesetzes ist die Vervollkommnung des geltenden Verfahrens zur Bereitstellung der Grundstücke aus dem öffentlichen Eigentum durch Abbau von Verwaltungshindernissen und überflüssigen Abstimmungen.
 
Der Umfang der eingebrachten Änderungen ist beeindruckend: Das Bodengesetzbuch der Russischen Föderation („BodenGB RF”) wurde um sechs neue Kapitel ergänzt, wobei mehrere geltende Bestimmungen der Artikel des BodenGB RF wesentlich geändert oder gestrichen wurden. Änderungen wurden auch in das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation („ZGB RF”) sowie in eine Reihe anderer Gesetzgebungsakte eingebracht.
 
Die Änderungen betreffen auch das Verfahren zur Bildung der Grundstücke; die Umwidmung der Grundstücke, die sich im staatlichen und kommunalen Eigentum befinden, und der Grundstücke, die sich im privaten Eigentum befinden, die Übertragung der Grundstücke, die sich im föderalen Eigentum befinden, ins kommunale Eigentum oder ins Eigentum der Subjekte der Russischen Föderation sowie auch andere Bereiche. Außerdem sind durch das Gesetz umfassende Übergangsbestimmungen vorgesehen, die auf die Erleichterung der Durchsetzung neuer Regeln und Verfahren ausgerichtet sind.
 
Zu den wesentlichsten durch das Gesetz eingebrachten Änderungen gehören Folgende:
 
1. Das Verfahren zur Bereitstellung von Grundstücken, die sich im staatlichen und kommunalen Eigentum befinden, wurde geändert. Es wurden die Besonderheiten beim Erwerb eines Grundstücks mit oder ohne Versteigerung sowie gegen oder ohne Entgelt bestimmt.
 
Durch das Gesetz wird das neue Kapitel V. 1 BodenGB RF eingeführt, das eine abschließende Liste von Fällen festlegt, in denen die Bereitstellung von Grundstücken ohne Versteigerung erfolgen kann. Zu solchen Fällen gehören unter anderem:
  • Bereitstellung eines Grundstücks zur komplexen Erschließung des Gebiets; eines Grundstücks, das in den Grenzen eines bebauten Gebiets liegt, an eine Person, mit der ein Vertrag über die komplexe Erschließung des Gebiets abgeschlossen wurde (mit Ausnahme der komplexen Erschließung des Gebiets gemäß Vertrag über die komplexe Erschließung des Gebiets zum Zwecke des Baus von „erschwinglichen Wohnungen“ (Wohnungen des „Economy-Class-Segments”); 
  • Bereitstellung eines Grundstücks, auf dem die Gebäude und bauliche Einrichtungen liegen; 
  • Bereitstellung eines Grundstücks zur Unterbringung von Objekten mit sozialen, kulturellen und haushalts- und kommunalwirtschaftlichen Bestimmungszwecken sowie eine Reihe von anderen Fällen.

Es ist auch ein Fall festgelegt für die Verpachtung eines Grundstücks, das sich im staatlichen oder kommunalen Eigentum befindet, und auf dem ein nicht fertig gestelltes Bauobjekt liegt, welches ohne Versteigerung festgelegt wird (Pkt. 5, Artikel 39.6. BodenGB RF). Eine solche Verpachtung wird dem Eigentümer des nicht fertig gestellten Bauobjektes nur einmal gestattet.
 
Es wurde die Pflicht der staatlichen Behörden und der kommunalen Selbstverwaltungsbehörden festgelegt, freie Grundstücke auf Grundlage der Anträge von natürlichen und juristischen Personen zur Versteigerung in Form von Auktionen freizugeben, es sei denn, ein solches Grundstück ist für den staatlichen oder kommunalen Bedarf reserviert, im Verkehr eingeschränkt usw. (Art. 39.11. BodenGB RF).
 
Das Gesetz schließt die Möglichkeit aus, ein Grundstück im Wege der vorherigen Abstimmung des Ortes der Errichtung von Objekten bereitzustellen. Im Zusammenhang damit sind alle dazugehörigen Bestimmungen des BodenGB RF außer Kraft getreten.
 
2. Es ist die Möglichkeit vorgesehen, ein Grundstück, das sich im staatlichen oder kommunalen Eigentum befindet, gegen ein Grundstück, das sich im privaten Eigentum befindet, auszutauschen. Gemäß Bestimmungen des neuen Kapitels V.2 BodenGB RF ist ein solcher Austausch möglich, sofern das Grundstück, das sich im privaten Eigentum befindet:
  • für den staatlichen oder kommunalen Bedarf entzogen wird;
  • gemäß Raumordnungsunterlagen für die Unterbringung eines Objektes der sozialen Infrastruktur bzw. der Objekte der Versorgungs- und Verkehrsinfrastruktur bestimmt ist oder sich die besagten Objekte bereits auf diesem befinden.

Diese Neuerung ist auf die Reduzierung der Fälle ausgerichtet, in denen das relativ komplizierte Verfahren des Entzugs der Grundstücke verwendet wird.
 
3. Es wurden die neuen Bestimmungen über die Pacht der Grundstücke eingeführt.
 
Nun wird dem Pächter, der einen Pachtvertrag über ein Grundstück, das sich im staatlichen oder kommunalen Eigentum befindet, für mehr als fünf Jahre abschließt, das Recht gewährt, seine Rechte und Pflichten ohne Zustimmung des Verpächters auf Dritte zu übertragen, vorausgesetzt, dass er den Verpächter hierüber in Kenntnis setzt. Eine vorzeitige Kündigung eines für mehr als fünf Jahre geschlossenen Grundstückspachtvertrages auf Verlangen des Verpächters ist nur auf Grundlage eines Gerichtsbeschlusses möglich, sofern schwerwiegende Verstöße des Pächters gegen den Grundstückspachtvertrag vorliegen.
 
Es wurde festgelegt, dass die Höhe der Pachtzahlungen eine wesentliche Bedingung des Grundstückspachtvertrages ist (Pkt. 12, Art. 22 BodenGB RF).
 
4. Das Verfahren für die Bestellung von Dienstbarkeiten auf sich im staatlichen und kommunalen Eigentum befindende Grundstücke wurde geändert.
 
In dem in Kraft zu setzenden Artikel 39.23 BodenGB RF ist ausdrücklich vorgesehen, dass der Abschluss einer Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit bei Platzierung von Objekten in Form von Leitungen, Kommunikationsanlagen, speziellen Informationszeichen und Schutzanlagen, die die genehmigten Nutzung des Grundstückes nicht verhindert, möglich ist.
 
Dabei ermöglicht es die neue Fassung der entsprechenden Bestimmungen des ZGB RF die Bestellung einer Dienstbarkeit mit dem rechtmäßigen Besitzer des Grundstücks zu vereinbaren, nicht nur mit seinem Eigentümer.
 
5. Es wurden die Fälle für die Nutzung der Grundstücke, die sich im staatlichen und kommunalen Eigentum befinden (mit Ausnahme solcher, die an die natürlichen oder juristischen Personen bereitgestellt wurden), auf Grundlage einer Genehmigung einer zuständigen Behörde ohne Anwendung des Bereitstellungsverfahrens und ohne Bestellung einer Dienstbarkeit festgelegt.
 
Zu den besagten Fälle des neuen Artikels 39.33 BodenGB RF gehören unter anderem die Durchführung von ingenieurtechnischen Untersuchungen, die Reparatur oder die Instandhaltung eines Leitungsobjektes und die Errichtung von vorübergehenden Bauten oder Behelfsgebäuden, die Unterbringung von nicht ortsfesten Handelsobjekten, Werbekonstruktionen sowie anderen Objekten, deren Arten durch die Regierung der Russischen Föderation festgelegt wird.
 
Die Einführung dieser Vorschrift zielt ab auf die Verkürzung der Zeit, die für die Bearbeitung der Bodenrechtsverhältnisse bei der Ausführung der aufgezählten Arbeiten aufgewendet wird.
 
Dabei sind Errichtung und Rekonstruktion von Bauobjekten aus dieser Aufzählung ausdrücklich ausgeschlossen.
 
6. In das ZGB RF wurde eine Ergänzung eingebracht, die die Gründe für das Erlöschen des Eigentumsrechts betrifft. 
 
Gemäß Gesetz ist ein nicht fertig gestelltes Bauobjekt bei Beendigung des Pachtvertrages über ein Grundstück, das sich im staatlichen oder kommunalen Eigentum befindet, zu veräußern, sofern es dem Bauherrn infolge einer Versteigerung oder ohne Durchführung der Versteigerung zum Zwecke der Fertigstellung des sich im Bau befindenden Objektes bereitgestellt wurde, das Bauobjekt jedoch nach wie vor nicht fertig gebaut wurde.
 
Eine solche Veräußerung erfolgt ausschließlich auf Beschluss des Gerichtes durch öffentliche Versteigerung des Objektes. Der infolge der Versteigerung erzielte Erlös wird an den ehemaligen Eigentümer des Objektes ausgezahlt.
 
Der Gesetzgeber hat dabei die Verstöße gegen die Baufristen wegen Handlungen (Unterlassungen) der Behörden oder Personen, die die Versorgungsnetze betreiben, an die das Objekt angeschlossen werden muss, als einen Grund für die Ablehnung der Forderung auf Verkauf des nicht fertig gestellten Bauobjektes gesondert hervorgehoben.
 
Diese Vorschrift zielt darauf ab, die Bauherren zur Einhaltung der Fristen beim Bau auf dem öffentlichen Boden zu motivieren.
 
7. In das Föderale Gesetz Nr. 137-FZ „Über die Inkraftsetzung des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation” vom 25. Oktober 2001 wurde eine Änderung eingebracht, die die Verfügung über die Grundstücke, an denen das staatliche Eigentum nicht abgegrenzt ist, betrifft.
 
So werden die lokalen Selbstverwaltungsbehörden einer Dorfgemeinde (nicht eines Kommunalkreises, wie in der heute geltenden Fassung des BodenGB RF) berechtigt, über Grundstücke, an denen das staatliche Eigentum nicht abgegrenzt ist, zu verfügen, sofern bestätigte Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften der betreffenden Dorfgemeinde vorliegen.
 

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