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Dokumente für die Raumplanung und die städtebauliche Zoneneinteilung: das sollten Investoren wissen

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Die Russische Föderation ist eines der flächenmäßig größten Länder der Welt. Diese Tatsache garantiert einem Investor jedoch nicht, leicht ein passendes Baugrundstück zu finden. Und dabei geht es nicht um Besonderheiten natürlicher oder klimatischer Natur, obwohl diese die Wahl der Investoren sicherlich beeinflussen, sondern um Gesetzgebungseinschränkungen und Verfahrensbesonderheiten, die zur Nutzung jeglicher Grundstücke sowohl auf föderaler, regionaler, als auch auf kommunaler Ebene festgelegt wurden. Die Einschränkungen und Besonderheiten zeigen sich insbesondere in den Dokumenten der Raumordnung und städtebaulichen Aufteilung. Im Folgenden betrachten wir diese Besonderheiten detailliert.
 
Die Grundlage der Städtebautätigkeit, die es den bevollmächtigten Behörden gestattet, die Städtebauprozesse zu verwalten, sind die Dokumente der Raumordnung und städtebaulichen Aufteilung, darunter Raumordnungs- und Generalpläne, Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften (Artikel 3 und 5 des Städtebaugesetzbuches der Russischen Föderation).
 
Diese Dokumente sind für den Investor/Bauherrn sehr wichtig. Aus den Dokumenten der Raumordnung erhält der Bauherr die Informationen über den geplanten Bau von verschiedenen Objekten: Straßen, Versorgungsnetzen oder der Platzierung von Zonen mit besonderen Geländebedingungen auf jeglichem Grundstück. Die Prüfung dieser Informationen vor dem Beginn der Bautätigkeit ist sehr wichtig für den Bauherrn und hilft, finanzielle und vermögensbezogene Risiken im Zuge der Umsetzung des Bauprojekts zu vermeiden. 
 
Die Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften als Dokument der städtebaulichen Aufteilung gestatten es, die Arten der genehmigten Nutzung der Grundstücke, deren maximale und minimale Grenzgröße, die genehmigten Bauparameter usw. zu bestimmen. Korrekt erstellte Dokumente der städtebaulichen Aufteilung erleichtern dem Bauherrn die Suche nach dem passenden Baugrundstück und ermöglichen vorteilhafte Bauinvestitionen.
 
Die Dokumente der Raumordnung und städtebaulichen Aufteilung wurden jedoch nicht in allen Subjekten der Russischen Föderation festgelegt. So ist in Moskau bislang der Generalplan für die angeschlossenen Territorien des Neuen Moskaus nicht bestätigt worden. Auch wurden in Moskau keine Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften festgelegt. Im Gesetz „Über die Inkraftsetzung des Städtebaugesetzbuches der Russischen Föderation” ist festgestellt, dass bis zum 31. Dezember 2014 in Moskau und im Gebiet Moskau (Artikel 17.1, 17.2 des Städtebaugesetzbuches) Folgendes zulässig ist:
  • Fassung der Beschlüsse zur Reservierung von Grundstücken, deren Beschlagnahmung (darunter durch Aufkauf),für den staatlichen oder kommunalen Bedarf und Übertragung aus einer Kategorie in die andere sowie Vorbereitung der Dokumentation für die Gebietsplanung durch die staatlichen Behörden und kommunalen Selbstverwaltungsbehörden, 
  • Ausstellung von Baugenehmigungen beim Fehlen der Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften des Subjekts der Russischen Föderation.

Demnach kann das Hauptdokument für den Baubeginn – die Baugenehmigung – in Moskau ohne Generalpläne und Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften ausgestellt werden. Der Städtebauliche Plan des Grundstücks, der Grundlage der Ausstellung der Baugenehmigung ist, wird in diesem Fall auf Grundlage der aus verschiedenen zur Beschlussfassung bevollmächtigten Behörden erhaltenen Angaben ausgestellt. Somit sind zahlreiche zusätzliche Abstimmungen erforderlich, was zur Erhöhung des Projektpreises und zu zusätzlichem Zeitaufwand führt. Auch der Beschluss zur Reservierung und Beschlagnahmung eines Grundstücks ist ohne bestimmte Raumordnungs- und Generalpläne schwieriger zu prognostizieren.

 
Ein anderes Problem der Dokumente der Raumordnung und städtebaulichen Aufteilung ist ihre Qualität. Nicht selten werden diese wesentlichen Dokumente aus den übrig gebliebenen Mitteln finanziert, demzufolge ist die Qualität der Bearbeitung dieser Dokumente auch oberflächlich, mit häufigen Abweichungen und Ungenauigkeiten. Folge einer solchen nicht ausreichenden Bearbeitung sind sehr lange Bearbeitungsfristen für Anträge auf Erhalt der Baugenehmigungen. Umgekehrt erlauben es gut vorbereitete Generalpläne und Bodennutzungs- und Bebauungsvorschriften, zum Beispiel in Perm, die Anzahl der notwendigen Verfahren zu verringern.  
 
Somit sollte man sich nicht nur auf die Prüfung der rechtsbegründenden Dokumente für das Grundstück konzentrieren, die in Bezug auf das Immobilienobjekt durch den Verkäufer zur Verfügung gestellt werden. Bei der Wahl des Grundstücks für weitere Investitionen ist auch zu prüfen, ob festgestellte Dokumente der Raumordnung und städtebaulichen Aufteilung auf dem Territorium der Kommunalvereinigung vorhanden sind. Einschränkungen, die diesem Grundstück auferlegt sind, müssen präzisiert werden. Außerdem sollte versucht werden, die Qualität dieser Dokumente einzuschätzen.​​​

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