Die schnittstellenoptimierte Due Diligence – Der vielversprechende Weg zur Risikominimierung

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Die Durchführung von Due Diligence Untersuchungen vor dem Erwerb einer Immobilie oder einer Immobiliengesellschaft ist seit Langem gängige Praxis. Die Erfahrung zeigt, dass eine gute Due Diligence Untersuchung sich nicht in der profunden Prüfung der rechtlichen, steuerlichen und technischen Aspekte erschöpft. Die richtige Perspektive und Erfahrung spielen eine wichtige Rolle. Unser Ansatz reicht aber noch weiter – wir sorgen für die Beseitigung von Schnittstellen und berücksichtigen dabei auch bereits die spätere Betriebsphase.
 
Vor dem Erwerb von Immobilien findet in der Regel eine umfassende Überprüfung der Zielimmobilie, ihres Eigentümers oder des Zielportfolios statt, die sogenannte „Due Diligence Untersuchung”. Die Due Diligence Untersuchung verfolgt verschiedene Ziele. Üblicherweise stehen die Aufdeckung von Risiken und die Plausibilisierung der wirtschaftlichen Parameter im Vordergrund. Aufgrund des zeitlich oftmals doch sehr gedrängten Transaktionsprozesses ist es unerlässlich, dass die Prüfung effizient abläuft. Für umständliche Abstimmungsrunden ist meistens keine Zeit. Die Ergebnisse der Due Diligence Untersuchung müssen in die Strukturierung sowie das Vertragswerk Eingang finden. Es liegt auf der Hand, dass diese Verknüpfung die eigentliche Herausforderung der Aufgabe ist.
 
Legal Due Diligence, Tax Due Diligence, Financial Due Diligence, Technische Due Diligence, Consumer Due Diligence – mit fortschreitender Spezialisierung steigt die Komplexität von Due Diligence Untersuchungen. Umfassend und interdisziplinär müssen sie sein. Es gibt mittlerweile ganze Branchen, die die Durchführung von Due Diligence Untersuchungen aus den unterschiedlichsten Blickwinkeln zu ihrem Tätigkeitsschwerpunkt gemacht haben.
 
Die Komplexität von Due Diligence Untersuchungen erhöht sich weiterhin dadurch, dass Transaktionen zunehmend in der Form von Share Deals stattfinden. Damit geht eine Erhöhung der Komplexität insofern einher, als der Erwerber die Gesellschaft mit ALLEN Rechten und Pflichten erwirbt. Im Gegensatz dazu erwirbt er beim Asset Deal nur die konkret aufgeführten Rechtpositionen und Vermögensgegenstände sowie die Mietverträge (§ 566 BGB). Durch unsere interdisziplinäre Ausrichtung sind wir auf die Herausforderungen bei Share Deals bestens vorbereitet.
 
Mit Blick auf die zunehmende Komplexität und die Einbindung verschiedener Disziplinen darf aber nicht übersehen werden, dass die befassten Experten ihr Augenmerk auf völlig unterschiedliche Perspektiven gelegt haben. Ein Beispiel:
 
Der technische Gutachter plausibilisiert die Flächenberechnung. Er achtet auf die Flächeneffizienz und die Gebäudeflexibilität. Er prüft die im Mietvertrag hinterlegten Flächenangaben gegen bestimmte technische Normenkomplexe (zum Beispiel DIN 277). Der rechtliche Berater hat eine ganz andere Perspektive: Ist das Mietobjekt ausreichend bestimmbar? Ist die DIN 277 wirksam in alle Mietverträge einbezogen? Wie wirken sich Abweichungen der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche rechtlich aus? Der steuerliche Berater wiederum hat den Fokus auf dem Verteilungsschlüssel „Anteil Vorsteuerabzug”, während der Bewerter die Drittverwendungsfähigkeit prüft.
 
Zu jeder Disziplin wird ein Bericht erstellt, der in einer unterschiedlichen „Sprache” verfasst ist. Wie wird man dieser babylonischen Sprachvielfalt aber Herr? Wie kann der Projektleiter sicherstellen, dass alle Berater auf die Ergebnisse der anderen Disziplinen aufmerksam werden und ihre Ergebnisse darauf hinterfragen?
 
Um auszuschließen, dass sich Lücken und Abstimmungsdefizite durch die Due Diligence Untersuchung ziehen und in die Verträge Eingang finden, hat Rödl & Partner ein Modul entwickelt, das eine ganzheitliche Begutachtung sowie die schnittstellenlose Abdeckung sicherstellt. Dieses Modul gliedert sich im Wesentlichen in folgende vier Schritte:
 

1. Schritt: 

Vor Durchführung der Due Diligence Untersuchung erfolgt eine Verteilung der Verantwortung für die einzelnen Bereiche. Diese wird dokumentiert. Zusätzlich wird für jeden Bereich ein zentraler Ansprechpartner festgelegt.
 

2. Schritt: 

Für den Gesamtprozess werden von uns Schnittstellen festgelegt und allen Beteiligten kommuniziert. Rödl & Partner hat in Zusammenarbeit mit technischen Beratern ein Standardverfahren entwickelt. So werden Legal, Tax, Financial und Technische Due Diligence Untersuchungen vernetzt. Zusätzlich gehen wir über die allein beim Erwerb relevanten Fragen hinaus. Wir beziehen die späteren Erfordernisse der Betriebsphase mit ein. Bereits bei der Due Diligence Untersuchung wird auch die Optimierung des Exits berücksichtigt. Das Verfahren gewährleistet zwischen den unterschiedlichen Bereichen einen ständigen fachlichen Austausch. Zu jeder Schnittstelle erfolgt eine umfangreiche Abstimmung. In welchem Umfang der Projektleiter unserer Mandanten in die Abstimmung eingebunden wird, entscheidet dieser selbst.
 

3. Schritt: 

Die Erstellung des Due Diligence Berichts durch unser Haus erfolgt über eine für uns exklusiv entwickelte Software. Jeder Bearbeiter kann auf die Ergebnisse der anderen Bereiche zugreifen und deren Bearbeitungsstand in seine Untersuchung einfließen lassen. Neue Erkenntnisse werden in Echtzeit mit den anderen geteilt. So vermeiden wir Zeitverlust und eine nur periodische Abstimmung.
 

4. Schritt: 

Die Abarbeitung der definierten Schnittstellen wird in unseren Berichten transparent dokumentiert. Erst wenn jede in der Checkliste enthaltene Schnittstelle abgearbeitet und mit einem positiven Vermerk versehen ist, erfolgt eine abschließende Freigabe der Berichte. Diese Freigabe und die damit einhergehende Abdeckung von definierten Schnittstellen wird im Due Diligence Bericht vermerkt. Der Bericht wird erst dann freigegeben, wenn sichergestellt ist, dass auch die Verträge alle gefundenen Aspekte abdecken und Regelungen enthalten. Die konkrete Regelung im Vertrag zu einer Feststellung der Due Diligence Untersuchung wird in unseren Berichten referenziert. In einer Schlussbesprechung werden das Gesamtwerk gegenüber unseren Mandanten präsentiert und Handlungsempfehlungen erläutert.
 
Die beschriebene Vorgehensweise führt zu einer Entlastung des Käufers bzw. seiner internen Ressourcen im Hinblick auf die Projektkoordination. Sie ermöglicht ihm auf diese Weise, seine Ressourcen an Stellen einzusetzen, die möglicherweise eine intensivere Betreuung bzw. Überwachung erfordern. Weitere Vorteile liegen insbesondere in einer Reduktion des Aufwands, da durch die beschriebene Vorgehensweise ein Mehrfachaufwand vermieden werden kann, sowie in einer verbesserten Ergebnisqualität.
 
Im Ergebnis ist unser Ziel eine schnittstellenlose Leistung aus einer Hand als „Rundumprodukt”. Wir nehmen getreu unseres Kümmerer-Prinzips unseren Mandanten Einfallstore für Ungenauigkeiten und Risiken ab. Die rechtlich-steuerlichen und auch technischen Due Diligence Untersuchungen werden schnittstellenlos auch in die Strukturierung und Umsetzung übernommen. Auf diese Weise sind wir in der Lage, ein ganzheitliches Produkt anzubieten, das den Anforderungen an komplexe Transaktionen gerecht wird. 
 
Anlässlich dieses letzten Fondsbriefes in diesem Jahr möchten wir auf eine neue Veranstaltungsreihe hinweisen, die wir 2014 beginnen werden. Nicht zuletzt auf vielfache Anregung unserer Mandanten werden wir in regelmäßigen Abständen ein Immobilienfrühstück veranstalten, zu dem wir Sie herzlich einladen möchten. Das Immobilienfrühstück wird sich jeweils einem immobilienwirtschaftlichen Thema widmen und dieses von verschiedenen Perspektiven beleuchten. Die ersten beiden Veranstaltungen werden am 21. Februar 2014 in München und am 28. Februar 2014 in Hamburg stattfinden. Einladungen gehen Ihnen gesondert zu.

Kontakt

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Harald Reitze, LL.M.

Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)

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