AGB-sichere Gestaltung von Immobilienkaufverträgen

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Immobilienkaufvertrag AGBAktuell wird immer wieder die Frage diskutiert, inwiefern Unternehmenskaufverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen eingeordnet werden können und damit den Bestimmungen der §§ 305ff. BGB, d.h. der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, unterliegen. Diese Diskussion ist natürlich auch für Immobilienkaufverträge gleichermaßen relevant. Dies umso mehr, als in diesem Bereich häufig auf vom Notar vorformulierte Vertragsmuster und Regelungsblöcke zurückgegriffen wird. Eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305ff. BGB orientiert sich dabei grundsätzlich an der Frage, ob die Vertragspartei, die die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht gestellt hat, durch die Vertragsbedingungen unangemessen benachteiligt wird. Das Gesetz sieht für eine Beurteilung dieser Frage neben einer Generalklausel auch Vorschriften mit einzelnen konkreten Bespielen vor.
 

Das Wesen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind bei Vertragsbedingungen gegeben, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Vertragspartei der Anderen bei Abschluss eines Vertrages stellt. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht die tatsächliche mehrfache Verwendung der Vertragsbedingungen, sondern die Absicht der Mehrfachverwendung, wobei eine mindestens dreifache Verwendung vorgesehen sein muss. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen dann nicht vor, soweit die Bedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind, es sich also um Individualvereinbarungen handelt. An das Merkmal „Aushandeln” werden dabei strenge Anforderungen gestellt. Es ist dabei auch seit langem höchstrichterlich geklärt, dass ein durch den Hausnotar für die mehrfache Verwendung entworfene Regelung als „gestellt” gilt.
 

Berücksichtigung der Inhaltskontrolle bei der Vertragsgestaltung

Grundlage der vorgenannten Diskussion ist die Tatsache, dass auch bei Kaufverträgen immer wieder mit denselben Textpassagen gearbeitet wird. Dadurch kann ein „Aushandeln” von Vertragsregelungen, also eine reale Einflussmöglichkeit der Partei, die die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stellt, ausscheiden. Bei der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen darf dieser Aspekt nicht außer Acht gelassen werden, da sich dies insbesondere auf die Wirksamkeit von Haftungsregelungen negativ auswirken kann. So kann z.B. ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss, der gesetzlich vorgesehene Ausnahmen nicht beinhaltet, unwirksam sein. An die Stelle des vertraglich vereinbarten, jedoch unwirksamen Haftungsausschlusses tritt dann die Haftung nach den gesetzlichen Vorschriften, was meist keine der beteiligten Parteien möchte.
 
Auch praktische Vorgehensweisen wie die Festlegung, welche Partei den Erstentwurf fertigt, können in die Gestaltung mit einbezogen werden. Von Gestaltungen, den Vertrag einer ausländischen Rechtsordnung zu unterstellen und/oder einen Gerichtsstand im (Nicht-EU)-Ausland zu vereinbaren, würden wir allerdings abraten, da dies zu unbeherrschbaren Situationen führen kann.
 
zuletzt aktualisiert am 02.11.2016

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Dr. Alexandra Giering

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