Offenlegung im Rahmen von Immobilientransaktionen

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OffenlegungspflichtIn jedem Grundstückskaufvertrag ist das Herzstück das Haftungsregime. Hier findet auch das Spannungsverhältnis zwischen der Offenlegungsverpflichtung des Verkäufers und den Informationsobliegenheiten des Käufers seinen Niederschlag. Während der Gesetzgeber für den Käufer in § 442 BGB die Rechtsfolge von Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis (wenigstens grundsätzlich) geregelt hat, ist man hinsichtlich der Offenlegungspflichten des Verkäufers auf das Studium der umfangreichen Rechtsprechung angewiesen. Im konkreten Einzelfall ist die Klärung allerdings stets dem Verkäufer bzw. dem Käufer überlassen und vom Einzelfall abhängig.
 

Verkäufer: Ermittlung des Umfanges der Offenlegungsverpflichtungen

Trotz des Grundsatzes, dass jede Partei selbst für die Wahrnehmung ihrer eigenen Interessen und die damit verbundene Beschaffung von Informationen verantwortlich ist, bestehen umfangreiche Offenlegungsverpflichtungen des Verkäufers auch bei Immobilientransaktionen. Entscheidend dafür ist, ob der Kaufinteressent nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall eine Aufklärung über den fraglichen Umstand erwarten durfte. Vor allem ist über Umstände aufzuklären, die nur dem Verkäufer bekannt sind und von denen er weiß oder davon ausgehen muss, dass sie für den Käufer objektiv (und subjektiv) von wesentlicher Bedeutung sind. Eine solche Aufklärungspflicht ist insbesondere bei einem erkennbaren Informationsgefälle zwischen den Vertragsparteien zu bejahen.
 
Bei der Eigenbeurteilung ist größte Vorsicht geboten – eine pflichtwidrig unterlassene Offenlegung oder Behauptungen „ins Blaue hinein” können eine „arglistige Täuschung” darstellen. Diese verlangt nicht nach einer verwerflichen Gesinnung, wie man vielleicht annehmen dürfte. Billigende Inkaufnahme genügt. Eine arglistige Täuschung führt stets zur unbeschränkten Haftung des Verkäufers. Filigrane vertragliche Gestaltungen werden dadurch unmittelbar obsolet.
 
Beispielhaft soll der Umfang der Offenlegungspflicht an einem Hanggrundstück erläutert werden. Der Verkäufer weiß aus der Vergangenheit, dass die auf dem Hang oberhalb des Grundstücks liegenden Büsche und Bäume einmal im Jahr der gärtnerischen Pflege bedürften, um den Hang stabil zu halten und die Gefahr des Abrutschens des Erdreichs und von Geröll zu verhindern. Die Kosten hierfür liegen bei ca. 1.000 Euro pro Jahr. Da der Hang gut sichtbar für jeden Kaufinteressenten ist, kann der Verkäufer sich bzgl. der Offenlegung bedeckt halten. Über den Pflegebedarf an sich wird er aufklären müssen. Den Aufwand hierfür muss u.E. allerdings der Kaufinteressent für sich ermitteln, nur auf konkrete Nachfrage hat der Verkäufer dies ggf. zu beantworten.
 

Käufer: Organisation der Informationsbeschaffung

Trotz der Offenlegungspflichten des Verkäufers bleibt der Käufer im Kern selbst dafür verantwortlich, sich die für ihn notwendigen Informationen zum Kaufobjekt zu beschaffen.
 
Sofern der Käufer nicht für sich selbst kauft, sondern als Organ einer Gesellschaft handelt, besteht sogar die Pflicht, sich eine angemessene Informationsgrundlage zu schaffen. Die sog. Business Judgement Rule ist zwischenzeitlich auf nahezu alle Geschäftsleiter übertragbar. Dies führt zwar grundsätzlich nur zu einer Innenhaftung, d.h. der Geschäftsleiter ist nur seiner Gesellschaft gegenüber bei einem Verstoß zum Ersatz von Schäden verpflichtet, die auf mangelhafte Aufklärung zurückzuführen sind. Allerdings ist die Existenz der Business Judgement Rule natürlich ein gewisses Indiz dafür, was sorgfältiges Handeln darstellt. Für die Beantwortung der Frage, welche Arten von Informationen sich der Käufer beschaffen muss und wo er weniger genau hinschauen muss, gibt es auch hier leider kein Patentrezept. Als Faustregel kann gelten – je wertbildender, desto genauer muss geprüft werden. Auch wenn bei der Prüfung Probleme zu Tage gefördert werden, muss man den Ursachen hierfür auf den Grund gehen und genauer prüfen.
 
Um beim Beispiel des Hanggrundstücks zu bleiben, dürfte der Käufer sich allein aus diesem Umstand von sich aus genauere Gedanken zu den damit verbundenen Konsequenzen machen müssen und viel Augenmerk auf die Prüfung der Konsequenzen hieraus verwenden müssen. Tut er dies nicht, setzt er sich Risiken aus und – als Fremdgeschäftsführer – auch einer Innenhaftung. Der Verkäufer allerdings kann aus den Prüfungen des Käufers und den Prüfungspflichten keinen Profit schlagen. Es ist rechtlich geklärt, dass Offenlegungen unabhängig von der Durchführung einer Due Diligence Untersuchung des Käufers zu erfolgen haben.
 

Kombination: Information mit der Ausnutzung vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten

Für die Praxis haben vorstehende Aspekte v.a. Auswirkungen auf die Regelungsintensität in Kaufverträgen. Allerdings sind die saubere Offenlegung und die sorgfältige Informationsbeschaffung Maß aller Dinge. Ärger und böse Überraschungen lassen sich dadurch am effektivsten vermeiden. Die besten vertraglichen Regelungen können sie nicht ersetzen:
  • für den Verkäufer nicht, da er bei pflichtwidrig unterlassenen Offenlegungen unbeschränkt haften muss,
  • für den Käufer nicht, da er auch die härteste Garantiebestimmung ggf. erst gerichtlich durchsetzen muss und das Prozessrisiko trägt.
 
Neben der Informationsbeschaffung und der Eigenbeurteilung von Offenlegungspflichten empfiehlt es sich, ausgiebig Gebrauch von der Möglichkeit vertraglicher Gestaltung zu machen. Schon die sperrigen Definitionen der Offenlegungspflicht und dem Umfang der Business Judgement Rule, gespickt mit zahlreichen unbestimmten Rechtsbegriffen drängen dies geradezu auf. Offenlegungspflichten, der Sorgfaltsmaßstab (Haftung nur bei grober Fahrlässigkeit, statt – wie gesetzlich vorgesehen – bei jeder Art von Fahrlässigkeit) und die Beweislast sind nur einige Beispiele, die bei einer auf genau den Einzelfall zugeschnittenen Regelung zugänglich sind. Die Ausarbeitung sollte man dem erfahrenen Rechtsanwalt überlassen, denn auch hier gibt es zahlreiche Fallstricke, die es zu vermeiden gilt.
 
zuletzt aktualisiert am 02.11.2016

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Harald Reitze, LL.M.

Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)

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