Vermeidung der Schriftformproblematik bei Mietverträgen

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Für den Eigentümer von Mietobjekten sind befristet wirksam abgeschlossene Mietverträge von großer Bedeutung. Bei Veräußerung eines Mietobjekts bestimmt sich der Wert des Objekts regelmäßig nach der Werthaltigkeit der Mietverträge. Insbesondere im Bereich gewerblicher Mietverträge bilden nur die Qualität der Mietverträge und deren Ertrag den Verkehrswert des Objekts.
 

Schriftformgebot des § 550 BGB

Gemäß § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der für längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wird, der Schriftform, andernfalls gilt er für unbestimmte Zeit und ist unabhängig von der Vereinbarung einer Mindestmietdauer unter Einhaltung der kurzen gesetzlichen Fristen kündbar. Jeder Schriftformmangel führt dazu, dass ein auf Dauer angelegter Mietvertrag vom Mieter bereits vorzeitig gekündigt werden kann. Die Frage nach der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform von Geschäftsraummietverträgen ist Gegenstand einer kaum noch zu überschauenden Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und der Oberlandesgerichte und Gegenstand jeder Immobilien-Due Diligence.
 
Zur Einhaltung der Schriftform müssen alle wesentlichen Vertragsvereinbarungen in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt und zweifelsfrei identifizierbar sein. In der Grundsatzentscheidung des BGH vom 24. September 1997, Az.: XII ZR 234/95 wurde festgestellt, dass die Schriftform ohne eine körperliche Verbindung der Einzelbestandteile gewahrt wird, wenn sich die Einheitlichkeit der Vertragsurkunde aus
  • einer fortlaufenden Paginierung der Blätter,
  • einer fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Bestimmungen (Paragraphen etc.),
  • einer einheitlichen drucksatztechnischen Gestaltung oder
  • einem inhaltlichen Textzusammenhang

zweifelsfrei ergibt. Das gilt sowohl für die eigentliche Vertragsurkunde wie für jede Nachtragsvereinbarung. Ein etwaiger Formmangel des Änderungsvertrages führt nach ständiger Rechtsprechung des BGH dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr ebenfalls der Schriftform entbehrt und deshalb vorzeitig gekündigt werden kann. Wer Schriftformfehler auf jeden Fall vermeiden möchte, sollte deshalb dafür sorgen, dass alle Schriftstücke mit dem Ausgangsvertrag in dieser Art verbunden werden.

 

Essentialia negotii betroffen

Als wesentliche Vertragsvereinbarungen sieht die Rechtsprechung Vereinbarungen zum Mietgegenstand, der Mietzeit und der Miethöhe an. Unklarheiten in diesen Punkten, die nicht durch Auslegung vermieden werden können (z.B. nicht deutliche Vereinbarung des Umfangs der Mietsache im Mehrparteienanwesen; nicht deutliche Festlegung des Mietbeginns) haben Schriftformverstöße und damit erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Mieter zur Folge. Oftmals bietet gerade die „Vermietung vom Reißbrett” Anlass für Streitigkeiten, nachdem hier naturgemäß nachträgliche Änderungen notwendig sind.
 
Nach § 126 BGB muss die Urkunde grundsätzlich am Ende der Vertragsurkunde eigenhändig durch Namensunterschrift der Vertragspartei unterzeichnet werden. Bereits bei einer unleserlichen Unterschrift oder bei Gegenzeichnungen auf Fax- oder PDF-Kopien kann infolgedessen die Einhaltung der Schriftform gefährdet sein. Zur Einhaltung der Schriftform müssen sich die Vertragsparteien zweifelsfrei aus dem Inhalt der Vertragsurkunde bestimmen lassen. Das ist bei Gesellschaften und Personenmehrheiten oft problematisch, wenn die dahinterstehenden natürlichen Personen die Verträge ohne ersichtlichen oder mit falschem Vertretungszusatz zeichnen. Diese Fälle sind aber strikt von nicht bestehender Vertretungsmacht abzugrenzen.
 

Heilungsmöglichkeiten

Wurde die Schriftform nicht eingehalten, so können die Vertragsparteien dies jederzeit einvernehmlich nachholen, und zwar mit (Rück-)Wirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, bereits im ursprünglichen Vertrag eine qualifizierte salvatorische Klausel aufzunehmen, wonach sich die Parteien gegenseitig verpflichten, alle Handlungen vorzunehmen, die nötig sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis zu entsprechen. Die Rechtsprechung hierzu ist zwar nicht einheitlich bzw. noch im Fluss, aber solange eine abschließende Entscheidung des BGH nicht vorliegt, kann es jedenfalls nicht schaden, sog. Schriftformheilungsklauseln in gewerbliche Mietverträge aufzunehmen.
 

Fazit

Die Rechtsprechung ist bemüht, die Problematik einzugrenzen, nachdem Mieter mit immer findigeren Argumenten versuchen, Schriftformmängel aufzuzeigen, um sich vorzeitig vom Vertrag lösen zu können. Allerdings wird dieser Themenkreis in absehbarer Zeit nicht an Brisanz verlieren. Hier kann man sich nur durch tagesaktuelle Beratung und Anpassung der Vertragsmuster schützen, was nur fachanwaltliche Beratung leisten kann.
 
zuletzt aktualisiert am 02.11.2016

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Andreas Griebel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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