Erbschaftsteuerreform: Wohnungsunternehmen profitieren weiterhin!

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von Tanja Creed und Elke Volland
 
Wohnungsunternehmen können aufatmen. Nach dem Gesetzes­beschluss des Bundestages und nunmehr auch Bundesrats auf Basis der Einigung im Vermittlungsausschuss sind sie weiterhin von der Betriebs­­ver­mögens­­begünstigung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer umfasst. Auch gewerblich mit vermietete Objekte können dann in gewissen Grenzen begünstigtes Vermögen darstellen, obwohl nach der Neuregelung Verwaltungs­vermögen grundsätzlich voll versteuert werden muss. Damit ist der drohende Aus­schluss dieser Unter­nehmen von der Betriebs­vermögens­begünstigung vom Tisch. Ein solcher hätte sich aus der im ursprünglichen Gesetzes­entwurf noch enthaltenen Neu­definition des begünstigten Vermögens hin zu einer Anknüpfung an rein originär gewerbliche Tätig­keiten ergeben. Allerdings müssen auch Wohnungs­unternehmen nunmehr die erhöhten weiteren An­forde­rungen für eine weitgehende oder vollständige Steuer­freistellung erfüllen.

     

Voraussetzungen eines Wohnungsunternehmens

Auch nach dem neuen Gesetzeswortlaut sind Wohnungsunternehmen solche Gesellschaften,
  • deren Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen i.S. des § 181 Abs. 9 BewG besteht,
  • dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.

 

Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt (Hauptzweck = Wohnungsvermietung und wirtschaftlicher Geschäfts­betrieb erforderlich), handelt es sich bei den Dritten zur Nutzung überlassenen Immobilien insgesamt nicht um schädliches Verwaltungsvermögen, sondern um begünstigtes Vermögen des Unternehmens.

Der Hauptzweck des Betriebes besteht nach bisheriger Auffassung der Finanz­verwaltung dann in der Vermietung von Wohnungen, wenn sie den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht. Hierfür muss der Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten Grund­stücke und Grund­stücks­teile mehr als 50 Prozent aller vermieteten Grundstücke betragen; Maßstab sind die gemeinen Werte der Grundstücke. Die Wohnungen müssen so beschaffen sein, dass die dauerhafte Führung eines selbst­ständigen Haushalts möglich ist, was Nebenräume wie Küche, Bad oder Dusche und Toilette bedingt. Des Weiteren ist erforderlich, dass die Wohnungsfläche 23 qm nicht unterschreitet und die Wohnräume eine insgesamt abgeschlossene Einheit bilden, die über einen eigenen Zugang verfügt.

Dient der Betrieb danach im Haupt­zweck der Vermietung von Wohnungen, sind auch weitere fremdvermietete Grundstücke und Grund­stücks­teile kein Verwaltungsvermögen. Für Wohnungs­unternehmen besteht damit weiterhin die Chance, dass auch gewerblich vermietete Objekte zum begünstigten Vermögen gehören. Im Gegensatz dazu stellen bei einem produzierenden Unter­nehmen schon nach alter Rechtslage im Betriebs­vermögen gehaltene, fremdvermietete Immobilien Verwaltungsvermögen dar.

Die Finanzverwaltung hat bereits bisher Kriterien für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäfts­betriebs zu Gunsten der Annahme eines Wohnungs­unternehmens vorgegeben; danach kommt es an auf: 
  • den Umfang der Geschäfte,
  • das Unterhalten eines Büros,
  • die Buchführung zur Gewinnermittlung,
  • die umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchführung der Geschäfte,
  • die Bewerbung der Tätigkeit und
  • das Anbieten der Dienstleistung/der Produkte einer breiteren Öffentlichkeit gegenüber.


Neben diesen eher qualitativen Kriterien soll quantitativ ab Vorhandensein einer Zahl von 300 eigenen Wohnungen regelmäßig ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb anzunehmen sein (R E 13 b.13 Abs. 3 Satz 2 ErbStR).

      

Verschärfung der weiteren Voraussetzungen für die Begünstigung

Auch wenn sich die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Wohnungs­unternehmens durch die Erbschaft­steuerreform nicht ändern, müssen Wohnungs­unternehmen die erhöhten weiteren Voraussetzungen für eine Betriebsvermögensbegünstigung erfüllen.

Es ist damit zu rechnen, dass die Lohn­summen­regelung für viele nunmehr zu einer ersten Hürde auf dem Weg zur Steuerbefreiung der Unternehmens­nachfolge wird. Während die Lohn­summen­regelung bisher erst bei einer Unter­nehmens­größe von mehr als 20 Arbeit­nehmern anzuwenden war, greift sie nach der Reform schon ab mehr als fünf Arbeit­nehmern. Aufgrund konjunktureller Schwankungen in längeren Zyklen als in anderen Branchen und einer Ausrichtung auf Bestandshaltergeschäfte fällt es Wohnungsunternehmen oft besonders schwer, das Lohnsummenkriterium einzuhalten. In Gruppenstrukturen könnte über die Einführung von Arbeitnehmerservicegesellschaften nachgedacht werden.
 

Finanzvermögen (Geld und geldwerte Forderungen) gehören nach Abzug der Schulden zum schädlichen Verwaltungsvermögen, soweit der Saldo 15 Prozent des Unternehmenswertes übersteigt. In Höhe des Sockelbetrags von 15 Prozent des Unternehmenswertes liegt also begünstigtes Vermögen vor, um die notwendige Liquidität des Unternehmens zu sichern. Der Abzug von 15 Prozent des Unternehmenswertes findet jedoch nur Anwendung, wenn das begünstigungsfähige Vermögen des Betriebs nach seinem Hauptzweck einer originär gewerblichen Tätigkeit dient. Für Wohnungsunternehmen, die reine Bestandshalter sind und keine gewerbliche Tätigkeit unterhalten, bedeutet dies, dass der gesamte Finanzmittelbestand als Verwaltungsvermögen zu behandeln ist.
 
Hinzu kommt, dass gerade Wohnungsunternehmen aufgrund ihres typischerweise werthaltigen Anlage­vermögens den Schwellen­wert für große Unternehmen – die sog. Groß­erwerbs­grenze von 26 Mio. Euro – relativ schnell erreichen. Die Herabsetzung des Kapitalisierungsfaktors im vereinfachten Ertragswertverfahren von bisher 17,85 auf 13,75 hilft vielen Wohnungsunternehmen nicht weiter, da im Rahmen der Wertfindung der Erbschaft bzw. Schenkung regelmäßig der Ansatz des Vermögenssubstanzwertes als Mindestwert greift. Überschreiten Wohnungsunternehmen die Großerwerbsgrenze, fallen sie aus der allgemeinen Steuerfreistellung heraus und erhalten eine Betriebsvermögensbegünstigung nur noch, soweit sie ihre Bedürftigkeit im Rahmen der Ver­schonungs­bedarfs­prüfung individuell nachweisen. Wollen sich „große” Wohnungs­­unternehmen der Ver­schonungs­­bedarfs­prüfung nicht unterziehen, müssen sie eine beachtliche Abschmelzung des Ver­schonung­s­abschlags hinnehmen. Diese erhöhten Anforderungen für eine Steuerbefreiung der Unternehmensnachfolge nach der Erb­schaft­steuer­reform gelten allerdings für alle Unternehmen. Insoweit sind Wohnungsunternehmen nicht schlechter gestellt als andere Branchen.

      

Steuerfreie Übertragung von Verwaltungsvermögen

Im Gegenteil dürfte Wohnungs­unternehmen das Privileg erhalten bleiben, im Unterschied zu anderen Unternehmen bestimmtes Verwaltungs­vermögen weiterhin steuerfrei mit zu übertragen. Ändert die Finanzverwaltung ihre Rechtsauffassung nicht, gehören gewerblich (mit)vermietete Objekte weiterhin zum begünstigten Vermögen eines solchen Unternehmens. Dadurch wird nicht nur originäres Verwaltungsvermögen von der Erbschaft­steuer befreit. Vielmehr sind die gewerblichen Immobilien auch nicht schädlich für den Umfang der Begünstigung der Wohn­immobilien.

Im Ergebnis erfolgt im Immobilien­bereich eine Trans­formation von schädlichem Verwaltungs­vermögen in begünstigt übertragbares Betriebsvermögen. Die Ausgestaltung eines Wohnungs­unternehmens bleibt damit auch nach der Erbschaftsteuerreform attraktiv und vorteilhaft gegenüber anderen Branchen. Können profitable Rendite­objekte erworben werden, trifft eine wirtschaftlich sinnvolle Vermögensanlage mit einer (erheblichen) Steuerersparnis bei der Unternehmens­nachfolge zusammen.
 

Schnell gelesen:

Auch nach der Erbschaftsteuerreform haben Wohnungsunternehmen Anspruch auf eine Betriebsvermögensbegünstigung. Darüber hinaus können gewerblich (mit)vermietete Objekte nach wie vor in gewissen Grenzen zum begünstigten Vermögen gehören. System­in­konsistent kann durch die Gestaltung eines Wohnungsunternehmens – quasi durch „Trans­formation” von schädlichem Verwaltungsvermögen in begünstigtes Betriebsvermögen im Wege der Beimischung – in gewissem Umfang Verwaltungsvermögen weiterhin steuerfrei übertragen werden.

      

zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 

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Elke Volland

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht

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