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Mögliche Strategieansätze für Bestandsmietverträge NACH Corona

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​veröffentlicht am 2. August 2021

 

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Im letzten Artikel haben wir uns mit den teils (zunächst temporären) massiven Eingriffen in das laufende Mietverhältnis seitens des Gesetz- und Verordnungsgebers beschäftigt. Ob diese tatsächlich ihren zunächst nur temporären Charakter behalten, wird sich zeigen. Unabhängig von der Frage, wie die konkreten Folgen der Lockdowns und die weiteren Probleme der Pandemie einzuordnen sind, haben sich Lage und Aussicht auf dem Mietmarkt verändert. Dies gilt es zu beleuchten.


Um es noch einmal deutlich zu sagen: Es geht in diesem Beitrag nicht um den Umgang MIT Corona, sondern um den Umgang der Vertragsparteien NACH Corona. Bis zum Januar 2020 waren sich die Protagonisten am Mietmarkt dem Einfluss durch äußere Einwirkungen nicht bewusst und haben deshalb Vermögensverfügungen getroffen, die sie heute nicht mehr oder jedenfalls nicht mehr so treffen würden.

 

Das betrifft insbesondere in diesem Zeitraum abgeschlossene Mietverträge mit erheblichen Festmietlaufzeiten, die aus heutiger Sicht eher störend wirken. Eine Feststellung aus dem Handel ist es auch, dass ein erheblicher Kundenstrom in Richtung Onlinehandel festzustellen ist, denn nur so konnten die Unternehmen ihr Geschäft einigermaßen während der Schließungen aufrechterhalten. Es steht deshalb zu vermuten, dass viele Mieter aus ihren Verträgen ausscheiden möchten oder jedenfalls Kosteneinsparungsansätze und Gelegenheiten hierzu suchen oder brauchen.


Im Folgenden soll deshalb an 10 kleinen Fällen aus der tatsächlichen Praxis dargestellt werden, welche Probleme derzeit einen deutlichen Trend in unserer täglichen Beratung darstellen. Die Fälle lassen sich grundsätzlich in 3 Gruppen aufteilen:


Vorzeitige Mietvertragsbeendigung

Langfristige Mietverhältnisse sind für den Vermieter im Hinblick auf Rendite und eigene Verbindlichkeiten enorm wichtig. Für den Mieter gilt das im Hinblick auf seinen Geschäftsbetrieb ebenso. Wenn sich dieser aber ändert oder wegfällt, stellt sich die Frage, wie man sich aus der langfristigen Zahlungsverpflichtung befreien kann. Dazu wird man sich die gerade abgeschlossenen Verträge noch einmal ansehen müssen:

 

FALL 1: V übersandte den Mietvertrag am 7.12.2018 an den M, den dieser am 29.1.2019 unterschreibt und an V zurücksendet. M nutzt in der Folge die Mietsache und zahlt auch die Miete. M meint nun, der Vertrag sei nicht zustande gekommen?
Zu Recht! Der Bundesgerichtshof (BGH) geht unter Abwesenden mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien davon aus, dass das Angebot im Regelfall innerhalb 2 bis 3 Wochen anzunehmen ist. Die Erklärung des zweiten Vertragspartners muss innerhalb dieser Frist bei dem anderen Vertragspartner zugegangen sein. Damit ist der Mietvertrag hier nicht zustande gekommen. Der BGH geht auch nicht von einem konkludenten Vertragsschluss durch Handhabung des Vertrages aus, weil das ein Bewusstsein der Parteien dahin erforderte, dass der Vertrag (noch) nicht zustande gekommen ist. Beide gingen aber vom Vertragsschluss aus, sodass eine konkludente Annahme des Angebotes des Letztunterzeichnenden ebenfalls ausscheidet.

 

FALL 2: V und M sind noch weitere 5 Jahre miteinander verbunden. Um die arbeitsrechtliche Zulässigkeit der vermieteten Räume zu gewährleisten, hatten V und M vereinbart, dass eine Lüftungs- und Klimaanlage eingebaut wird. Ein Sachverständiger stellt nun fest, dass diese Anlage eine zusätzliche Infektionsgefahr für M und seine Bediensteten darstellt. M will kündigen?

Das kann er nach Ansicht einiger Gerichte! Eine Kündigung kommt hier nach §§ 578, 569, 543 BGB wegen Gesundheitsgefahr in Betracht. Dass die Nutzung durch M dabei vertragsgemäß erfolgt, ändert an der objektiv vorliegenden, von dem Gebäude und seinen Anlagen ausgehenden, Gesundheitsgefahr nichts.

  

FALL 3: M und V haben sich fernmündlich im Mai 2020 darauf geeinigt, dass M, der ein Speiserestaurant betreibt, auch aus dem Fenster heraus seine Speisen und Getränke „to go“ anbieten kann. M will nun kündigen.
Das kann er! Durch die mündliche, von der bisherigen Vereinbarung abweichende, Vereinbarung zum Mietzweck wird die Schriftform des Mietvertrages nicht mehr gewahrt. V sollte die Vereinbarung unverzüglich noch verschriftlichen, um die Kündigung zu vermeiden.

 
Geändertes Kostenbewusstsein

Wenn die Vertragsparteien dann doch stärker aneinander gebunden bleiben wollen und über die Probleme einer vorzeitigen Beendigung nicht nachdenken, werden sie in jedem Fall über die kommerziellen Konditionen des Vertrages nachdenken. Erfahrungsgemäß wurden bislang Betriebskostenabrechnungen im gewerblichen Bereich eher als korrekt akzeptiert, als dass man hierzu streiten wollte. Schlussendlich ist auch das Klima unter den Vertragsparteien „etwas wert”. Derzeit stellen wir in unserer Beratung fest, dass das sich ändern wird:

 

FALL 4: V hat mit M im Mietvertrag zu den Betriebskosten vereinbart, dass der Mieter „… anteilig die Kosten der Fassadenreinigung und der Klimaanlagen trägt”. Ist das so?

Nein! Denn die Regelung ist mehrdeutig. Man kann sie auch dahin verstehen, dass M die während der Fassadenreinigung anfallenden Kosten der Graffitibeseitigung tragen muss oder die Kosten der Instandsetzung der Klimaanlage. Nachdem eine schrankenlose Übertragung der Kosten der Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen nicht möglich ist, ist die Übertragung dieser beiden Kostenpositionen fehlgeschlagen!

  

FALL 5: Der arme V aus Fall 4 hat auch die Umlage der nicht näher definierten Kosten des „Hausmeisters” umgelegt. Zusätzlich hat er in den Mietvertrag aufgenommen, dass die Vereinbarung der Betriebskosten über das Verständnis des Wohnraummietrechtes hinausgehend in einem weiteren Sinn zu verstehen ist. Weigert sich M auch hier zu Recht, die Kosten des Hausmeisters zu übernehmen?
Sie ahnen es: ja. Die Klauselkombination könnte auch so verstanden werden, dass V Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten in dieser Position mit abrechnen könnte. Das darf er nicht.

  

FALL 6: M bittet seinen Rechtsanwalt R daraufhin, die Abrechnung insgesamt zu prüfen. M erklärt, dass er „die Miete” pandemiebedingt in Absprache mit unserem V und mit schriftlicher Nachtragsvereinbarung für 4 Monate im Jahr 2020 gemindert hat. Was meint R dazu?
Der R meint, dass die übrigen berechtigt geltend gemachten Kostenpositionen zu kürzen sind. Denn nach Auffassung des BGHs kürzt sich bei einer Mietminderung die Gesamtmiete inkl. der Betriebskosten. Wenn also V abrechnet, muss er die Gesamtbetriebskosten um ein Viertel kürzen. Dieses Viertel trägt V. Das hätte er verhindern können, wenn er mit dem M vereinbart hätte, dass nur die Nettomiete gemindert ist.


Sonstige kommerzielle Ansatzpunkte

Auch die übrigen vertraglichen Regelungen bieten genügend Anlass für die Vertragsparteien, nachzuverhandeln. Das bedeutet aber meist einen Eingriff in die erhoffte und meist auch knapp bemessene Rendite der vertraglichen Vereinbarung:

  

FALL 7: V hatte in seinem Vertrag zur Mietsteigerung aufgenommen: „Die Miete erhöht sich zu Beginn jeden Jahres um 2 Prozent.” Stimmt das?
Nein, die Klausel ist mehrdeutig und damit unwirksam. Denn es ist unklar, was die Basis der Erhöhung in Jahr 2, 3, 4 usw. sein soll. Angenommen die Miete beträgt 1.000 Euro, so steigt sie in Jahr 2 auf 1.020 Euro. Im Jahr 3 könnte sie 1.040 Euro oder 1.040,40 Euro betragen. Diese Unklarheit geht zulasten des V. 

  

FALL 8: V wird schlauer und verwendet nach eigener Internetrecherche nun eine Indexklausel. Die Miete erhöht sich danach ohne Bezugnahme auf einen konkreten Monatswert oder Jahreswert bei Änderung des Index. Was das tatsächlich schlauer?
 Leider nein, denn die fehlende Angabe der Bezugnahme auf einen Monats- oder Jahresbasiswert lässt beide Auslegungsvarianten zu, was die Klausel wiederum mehrdeutig und damit unwirksam macht. Das ist nun besonders ärgerlich, weil M auf Ratschlag seines Rechtsanwaltes nun auch die Erhöhungen der vergangenen Jahre zurückfordert.      

  

FALL 9: V will die „Saure-Gurken-Zeit” nutzen und die Mietsache modernisieren. Stolz verweist er darauf, dass er die Klausel aus dem Internet verwendete, wonach „…insbesondere…” das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des M gem. § 555e BGB ausgeschlossen ist. V will es M nun so richtig zeigen und die Mietsache modernisieren und anschließend die Kosten umlegen.
M wird begeistert sein, denn er wird wegen der Modernisierungsmaßnahmen trotz des vereinbarten Kündigungsverzichtes kündigen können! Die Klausel ist nämlich mehrdeutig. Durch die Verwendung des Zusatzes „insbesondere” könnte auch das von den Mietvertragsparteien nicht abdingbare allgemeine Kündigungsrecht nach § 543 BGB ausgeschlossen sein. Das macht den Kündigungsausschluss nach § 555e BGB unwirksam, sodass M zurecht kündigen kann.   

 

FALL 10: V und M sind Mietvertragsparteien eines Büros. M verpflichtet sich, die Instandhaltung und Instandsetzung seiner exklusiv genutzten Flächen zu übernehmen. Das Objekt ist bei Anmietung durch M schon 5 Jahre vom Vormieter genutzt worden. Nach weiteren 5 Jahren verlangt V die Ausführung gewisser Instandhaltungsmaßnahmen durch M, weil die durchschnittliche Nutzungsdauer einiger Anlagen 10 Jahre beträgt. Zu Recht?

Es kommt hier auf die genaue Formulierung der Klausel an. Dem M können nur die aus seiner exklusiven Nutzung der Mietsache folgenden Instandhaltungsmaßnahmen aufgebürdet werden. Er darf nicht ohne Kompensation auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter verpflichtet werden. Die Klausel ist also dann, wenn keine Kompensation erfolgte oder keine Beschränkung auf die konkrete Nutzung durch M erfolgte, unwirksam, mit fatalen wirtschaftlichen Folgen für V.


Fazit und Empfehlung

Wie man an dieser einfachen Darstellung tatsächlich immer wieder auftretender Fälle (keine Einzelfälle!) sieht, macht es Sinn, dass ein Mietvertrag vor seinem Abschluss vollständig geprüft wird. Je wichtiger der Mietvertrag für den Vermieter oder Mieter ist, umso mehr müsste das Bedürfnis nach einer umfassenden Beratung vor Abschluss des Mietvertrages steigen. Es ist aber auch eine Beobachtung unserer täglichen Arbeit, dass gerade die Mietvertragsparteien meinen, einen solchen Vertrag „schon hinzubekommen”. Das mag für eine Vielzahl von Fällen stimmen, aber nicht immer. Letztere Fälle sind dann meist bitter und stellen sich in einer Nachbetrachtung als Verlustgeschäft heraus.

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Andreas Griebel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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