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Spezialverträge im Facility Management – Der Sicherheits- und Bewachungsvertrag

PrintMailRate-it

​veröffentlicht am 2. November 2021

von Carina Thomaier

 

 

Banner Themenspecial Spezialverträge im FM

 

 

Neben unserem Aushängeschild, dem klassischen Facility Management-Vertrag, werden im Bereich Gebäudemanagement tagtäglich eine Vielzahl an verschiedenen Verträgen abgeschlossen. Um diese rechtssicher zu erstellen und abzuschließen, sollte auf die Eigenheiten des jeweiligen Vertragstyps geachtet werden. Im Rahmen einer Serie wird daher in den nächsten Ausgaben des Fokus Immobilien auf einige Spezialverträge aus dem Bereich Facility Management eingegangen. Den Anfang macht im Folgenden der Sicherheits- und Bewachungsvertrag.

 

Was ist der Inhalt des Vertrages?

Im Sicherheits- und Bewachungsvertrag wird die Erbringung von Leistungen aus dem Sicherheits- und Bewachungsgewerbe geregelt. Zentraler Punkt ist der Schutz der Immobilie vor unbefugtem Betreten, aber auch vor weiteren etwaigen Straftaten, wie z. B. Diebstahl, Brandstiftung und Sachbeschädigung. Bewachungsverträge können aber auch die Ordnerfunktion bei Großereignissen, die Fluggastkontrolle im Flugverkehr oder den Transport von Geld oder sonstigen Werten zum Inhalt haben. Zu beachten sind vor allem die Bewachungsverordnung (BewachV), die Gewerbeordnung (GewO) und das Sicherheitsüberprüfungsgesetz (SÜG).

 

Wie die Leistung im Detail auszuführen ist, lässt sich am übersichtlichsten in einer Leistungsbeschreibung oder in einem Leistungsverzeichnis festhalten. Hierin kann festgelegt werden, welche Örtlichkeiten in welchem Umfang und mit welcher Personalqualifikation zu bewachen sind. Es kann beispielsweise festgehalten werden, zu welchen Uhrzeiten wie zu bewachen ist und wie oft Rundgänge durch/um die Immobilie durchzuführen sind. Für den Auftraggeber ist es wichtig, die Pflichten des Auftragnehmers so detailreich und exakt wie möglich festzuhalten, um Beweisschwierigkeiten in späteren Gewährleistungsstreitigkeiten zu vermeiden.

 

Für Firmen aus dem Sicherheitsgewerbe hat z. B. der Bundesverband der Sicherheitswirtschaft (BDSW) Allgemeine Geschäftsbedingungen für das Sicherheitsgewerbe entwickelt. Diese können zwar als Grundlage für eine Vertragsgestaltung dienen, es sollte jedoch eine Anpassung auf die Interessen im Einzelfall vorgenommen werden.

 

Um welchen Vertragstyp handelt es sich?

Wie bei vielen Verträgen im Facility Management-Recht stellt sich auch beim Sicherheits- und Bewachungsvertrag die Frage nach der Zuordnung des Vertrages zu einem bestimmten Vertragstyp. Von entscheidender Bedeutung ist die Beantwortung dieser Frage vor allem dann, wenn die Gewährleistungsrechte ins Spiel kommen. Auch wenn der Vertrag in der Fachliteratur oft als Dienstvertrag nach § 611 BGB eingeordnet wird, lässt sich eine derart pauschale Antwort nicht geben. Oft finden sich im Vertrag Elemente verschiedener Vertragstypen, wie beispielsweise des Dienst- und des Werkvertrages. Einen Fernüberwachungsvertrag hat der BGH in seinem Urteil vom 15.3.2018 — III ZR 126/17 als Dienstvertrag eingestuft. Einen Vertrag, in dem es um den Einbau, die regelmäßige Einstellung und Wartung einer Einbruchsmeldeanlage ging, ordnete der BGH in seinem Urteil vom 8.6.2004 — X ZR 7/02 als Werkvertrag ein. Nach der vom BGH entwickelten Schwerpunkttheorie (z. B. BGH, Urteil vom 12. Januar 2017 — III ZR 4/16 Rn. 10a) ergibt sich das anwendbare Vertragsrecht aus dem Schwerpunkt des Vertrages. Diese juristische Bewertung dürfte einem Laien im Einzelfall schwerfallen, weswegen das zurate ziehen eines Spezialisten immer zu empfehlen ist.

 

Weiterhin ist jeweils eine Abgrenzung zur Arbeitnehmerüberlassung vorzunehmen, wofür das BAG in seinem Urteil vom 31.3.1993 - 7 AZR 338/92 die Maßstäbe gelegt hat. Zusammenfassend kann man sagen, dass eine Arbeitnehmerüberlassung vorliegt, wenn der Entleiher die Arbeitskräfte wie eigene Arbeitnehmer nach seinen Vorstellungen und Zielen mit Weisungsbefugnis in seinem Betrieb einsetzt. Bei einem Werk- oder Dienstvertrag verbleibt die Weisungsbefugnis dagegen beim Unternehmer.

 

Was sind Besonderheiten eines Sicherheits- und Bewachungsvertrags?

Es gibt zahlreiche juristische Besonderheiten und Fallstricke dieses Spezialvertrags. Auf ein paar wollen wir aufmerksam machen:

 

Die gewerbsmäßige Bewachung von Leben oder Eigentum fremder Personen ist nach § 34a GewO erlaubnispflichtig. Demnach sollte vertraglich festgehalten werden, dass der Auftragnehmer diese Erlaubnis während der gesamten Vertragslaufzeit besitzen muss. Übernimmt der Auftragnehmer sicherheitsempfindliche Tätigkeiten nach § 1 Abs. 2 SÜG sollte auch darauf geachtet werden, dass der Auftragnehmer in der Geheimschutzbetreuung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie ist.

 

Wichtig ist es außerdem, dem Auftragnehmer sowohl das Hausrecht, als auch den Besitzschutz in den vertraglich veranlassten Fällen zu übertragen. Diese Rechte obliegen dem Eigentümer bzw. Besitzer einer Immobilie. Ohne die vertragliche Übertragung dieser Rechte wäre der Auftragnehmer zumeist nicht handlungsfähig

 

Worauf ist beim Thema Haftung zu achten?

Da es sich bei der Bewachung um ein sensibles Thema handelt und die Bewachung oft auch auf den Schutz von Leib, Leben und Gesundheit abzielt, ergibt sich schon aus dem Gesetz, namentlich § 14 BewachV i. V. m § 34a Abs. 1 Nr. 4 GewO, dass der Auftragnehmer eine Haftpflichtversicherung abzuschließen hat. Aus § 14 Abs. 2 BewachV ergeben sich Mindestversicherungssummen je Schadensereignis. Auf Grundlage dieser Vorgaben sollten auch im Vertrag an den Einzelfall angepasste Versicherungssummen vereinbart werden, um im Schadensfall ausreichend geschützt zu sein.

 

Handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), so ist die Rechtsprechung des BGHs zu beachten, wonach die Haftung bei der Verletzung von Kardinalpflichten auch bei leichter Fahrlässigkeit lediglich in dem Maß beschränkt werden darf, dass typische und vorhersehbare Schäden weiterhin voll von der Haftung umfasst sind. Kardinalpflichten des Bewachungsvertrages sind jedenfalls das Abhandenkommen und die Beschädigung zu bewachender Sachen, weswegen diese Einschränkung von besonderer Bedeutung ist.

 

Fazit

Mit dieser Frage-Antwort-Übersicht soll Ihnen ein kleiner Überblick über die Besonderheiten des Sicherheits- und Bewachungsvertrages gegeben werden. Es würde jedoch den Umfang sprengen, hier auf alle Details einzugehen, auf die bei der Vertragserstellung zu achten ist. Wenden Sie sich gerne an uns, wenn Sie Fragen zur Erstellung eines auf Sie maßgeschneiderten Sicherheits- und Bewachungsvertrages haben. Als Spezialisten im Bereich Vertragserstellung und -prüfung im Bereich Facility Management-Recht können Sie auch mit Fragen zu allen anderen Vertragstypen des FMs auf uns zukommen.

 

 

Das Sicherheitsgewerbe hat auch im Corona-Jahr 2020 einen großen Zuwachs zu verzeichnen. Obwohl in der Branche ein entscheidender Teil des Leistungsspektrums, nämlich die Veranstaltungsszene und das Flughafengeschäft, wegfiel, zeigt der Wachstumspfeil nach oben. Denn es wurden an anderer Stelle vermehrt Sicherheitsdienstleistungen benötigt. In Supermärkten, Krankenhäusern, Behörden etc. waren die Mitarbeiter nun dafür zuständig, die Einhaltung der Corona-Maßnahmen sicherzustellen. Viele Einsätze, nun auch zum Fiebermessen, konnten die Dienstleister bei Logistikunternehmen wegen des stetig wachsenden Online-Handels verbuchen. Wie auch andere Zweige des Facility Management-Bereichs haben jedoch auch die Dienstleister im Sicherheitsgewerbe mit mangelndem qualifizierten Personal zu kämpfen.
 

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Klaus Forster, LL.M.

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