CO2-Kostenaufteilung ab 2023

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veröffentlicht am 1. August 2023



Das Heizen mit Öl und Gas wird immer teurer und auch in den kommenden Jahren werden die Kosten durch den steigenden CO2-Preis sukzessive steigen. Zudem besteht die Notwendigkeit, die vorhandenen Energieressourcen zum Schutz der Umwelt zu schonen und den Verbrauch zu reduzieren. Auf diese komplexen Herausforderungen hat die Bundesregierung mit einer Vielzahl neuer Regelungen reagiert, die auch unmittelbare Folgen für Vermieter haben.

Neben den Preisbremsen für Strom, Gas und Wärme werden die Verbraucher einerseits über die sogenannte Dezember-Soforthilfe einmalig bei den Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme entlastet und ab März 2023 die Preise für Strom, Gas und Wärme gedeckelt. Eine weitere Erneuerung ist seit dem 1.1.2023 in Kraft getreten – das sog. Zehn-Stufenmodell zur Aufteilung des CO2-Preises für das Heizen zwischen Vermieter und Mieter. Dieses Stufenmodell soll einerseits einen Anreiz zur energetischen Sanierung des Gebäudes und andererseits einen Anreiz zum Einsparen von Energie darstellen. Die allgemeinen Informationen darüber sollen in diesem Artikel in gebotener Kürze erläutert werden.


Grundsatz   

Eine faire Verteilung der CO2-Kosten: Mit dieser Intention und dem neuen Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) hat die Bundesregierung für viel Diskussionsstoff in der Immobilienwirtschaft gesorgt. Denn seit dem 1.1.2023 sollen sich auch die Vermieter an den zusätzlichen CO2-Kosten beteiligen, die seit 2021 für das Heizen mit Heizöl und Erdgas erhoben und bisher von den Mietern allein getragen werden. Zudem soll das Gesetz die Vermieter dazu motivieren, ihre Mietimmobilien energetisch zu modernisieren. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter. Umgekehrt gilt: Je niedriger der Verbrauch des Hauses, desto mehr Kosten muss der Mieter übernehmen. 

Die Regelungen des CO2KostAufG gelten sowohl für Nichtwohngebäude als auch für Wohngebäude. 

Wohngebäude sind nach diesem Gesetz Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen. Es kommt also vor allem auf das Gebäude und nicht auf den einzelnen vermieteten Teil an. Daher können für Zwecke der CO2-Kostenaufteilung beispielsweise auch Gewerbe- oder Lagerräume als Wohngebäude zu behandeln sein, wenn sie sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit überwiegender Wohnraumnutzung befinden. Die CO2-Kostenverteilung bei Wohngebäuden läuft über das seit dem 1.1.2023 geltende Zehn-Stufenmodell. Das neue Model gilt auch für alle Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie für Gebäude mit gemischter Nutzung.

Für Nichtwohngebäude gilt dieses Stufenmodell nicht. In diesen Fällen werden die CO2-Kosten je zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen. Ein Stufenmodell auch für Nichtwohngebäude soll allerdings Ende 2025 entwickelt werden.  

Es gibt natürlich Ausnahmen von diesem Stufenmodell: In manchen Fällen hindern öffentlich-rechtliche Vorgaben, etwa aufgrund von Denkmalschutz, der Pflicht zur Nutzung von Fernwärme oder Milieuschutz, den Vermieter daran, die Energiebilanz eines Gebäudes zu verbessern. Der eigentlich nach den neuen Regeln vom Vermieter zu tragende CO2-Kostenanteil wird in diesen Fällen halbiert oder entfällt ganz. Ob das Gebäude energetisch modernisiert werden darf, muss im Einzelfall geprüft werden.

Kostenaufteilung bei Wohngebäuden

Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen CO2-Kosten zwischen dem Vermieter und dem Mieter richtet sich entweder nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes oder, sollte der Vermieter seine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgen, nach der zugrunde zu legenden Wohnfläche. Damit Sie die Kosten korrekt aufteilen können, müssen die Brennstofflieferanten in ihre Rechnungen bestimmte hierfür erforderliche Informationen aufnehmen wie beispielsweise: die Emissionen des gelieferten Brennstoffs in Kilogramm CO2, den Kostenbestandteil der CO2-Abgabe, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor des gelieferten Brennstoffs und den Energiegehalt der gelieferten Brennstoffmenge in Kilowattstunden.

Die Immobilie ist dann in eine der zehn Stufen einzuordnen, die in der Anlage zum CO2KostAufG tabellarisch aufgeführt sind und den Kostenanteil von Mieter und Vermieter für die jeweilige Stufe festlegen:

Stufenmodell zur CO2-Kostenaufteilung

​CO2-Ausstoß der vermieteten Immobilie pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr
​Anteil Mieter
​Anteil Vermieter

​< 12 kg CO2/m2/a
​100 %
​0 %
​12 bis < 17 kg CO2/m2/a
​90 %
​10 %
​17 bis < 22 kg CO2/m2/a
80 %
20 %
​22 bis < 27 kg CO2/m2/a
​70 %
30 %
​27 bis < 32 kg CO2/m2/a
​60 %
40 %
​32 bis < 37 kg CO2/m2/a
​50 %
50 %
​37 bis < 42 kg CO2/m2/a
​40 %
​60 %
​42 bis < 47 kg CO2/m2/a
30 %
70 %
​47 bis < 52 kg CO2/m2/a
​20 %
80 %
​ab 52 kg CO2/m2/a
​5 %
​95 %



Beispiel: 
Bei einer Wohnung mit einem jährlichen Ausstoß unter 15 kg CO2/m2 im Jahr trägt der Vermieter 10 Prozent und der Mieter 90 Prozent der Kohlendioxidkosten. Bei einem Haus mit einer besonders schlechten Energiebilanz von über 52 kg CO2/m2 im Jahr liegt die Kostenbeteiligung des Vermieters dagegen bei 95 Prozent.


Die Festlegung der jeweils zu tragenden CO2-Kosten erfolgt über die jährliche Heizkostenabrechnung. Darin müssen u. a. angegeben werden: 

  • der auf die Mieter entfallende Anteil an den 
  • CO2-Kosten,
  • die Einstufung der Immobilie sowie 
  • die Berechnungsgrundlage basierend auf den Informationen des Energielieferanten.


Hinweis: 
Vereinbarungen, nach denen ein Mieter mehr als den auf ihn entfallenden Anteil an den CO2-Kosten trägt, sind nach dem neuen Gesetz in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam!


Kürzungsrecht des Mieters 

Setzt der Vermieter die Vorgaben des Stufenmodells nicht um oder kommt er seiner Informationspflicht in der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung nicht nach, kann sein Mieter den nach seiner Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 Prozent mindern. 

Mieter ist Selbstversorger 

Versorgt sich ein Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ist er für die Anwendung des Stufenmodells selbst zuständig. Er muss anhand der jährlichen Betriebskostenabrechnung den CO2-Ausstoß der gemieteten Immobilie ermitteln und sich anhand der obigen Tabelle selbst einstufen. Abhängig von der anwendbaren Stufe hat der Mieter dann gegebenenfalls gegenüber seinem Vermieter einen Erstattungsanspruch. Diesen muss er innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Brennstoff- oder Wärmelieferant die Lieferung ihm gegenüber abgerechnet hat, in Textform (z. B per E-Mail) gegen den Vermieter geltend machen.

Fazit

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz und das Zehn-Stufenmodell zur Aufteilung des CO2-Preises für das Heizen sind wichtige Instrumente, um den Klimawandel anzugehen und die CO2-Emissionen im Heizungsbereich zu reduzieren. Dies soll einerseits einen Anreiz zur energetischen Sanierung des Gebäudes und andererseits einen Anreiz zum Einsparen von Energie darstellen. Wie das Modell aber in der Praxis künftig richtig umgesetzt werden soll, darüber hat sich der Gesetzgeber noch keine Gedanken gemacht. Es bleibt spannend, und es wird die Zeit zeigen, ob das Zehn-Stufenmodell geeignet ist, diese Ziele zu verfolgen.



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Hilâl Özdemir

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wirtschaftsjuristin (Univ. Bayreuth), Wirtschaftsmediatorin (MuCDR)

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