Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft – Was gilt, was ist sinnvoll?

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​​veröffentlicht am 05. Februar 2020

 

 

Der Mietvertrag über eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft („WG”) unterscheidet sich rein rechtlich nicht von einem konventionellen Mietvertrag. Allerdings gibt es 3 unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten im Hinblick auf die beteiligten Personen. Manche dieser Möglichkeiten sind eher vorteilhaft für die WG-Bewohner, andere für den Vermieter. Damit das Zusammenleben in den WGs problemlos verläuft und das Verhältnis zum Vermieter klar vereinbart ist, sollten schon im WG-Mietvertrag klare vertragliche Vereinbarungen – auch für das Verhältnis untereinander – getroffen werden.


Zwar gibt es kein spezielles WG-Mietrecht – es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen. Dennoch gibt es grundsätzlich 3 verschiedene Möglichkeiten, wie WG-Mietverträge gestaltet werden können.

 

Die 3 gängigsten Vertragstypen sind:

  • ein Hauptmieter, die anderen Bewohner sind (seine) Untermieter
  • alle Mieter sind Hauptmieter
  • jeder Bewohner ist eigenständiger Zimmer-Mieter

 

EIN HAUPTMIETER, DIE ANDEREN BEWOHNER SIND UNTERMIETER

Die erste Möglichkeit, den WG-Mietvertrag zu gestalten, liegt darin, dass eine Person als Hauptmieter den Vertrag mit dem Vermieter schließt. Dieser Hauptmieter vereinbart seinerseits Untermietverträge mit den anderen Bewohnern der einzelnen Zimmer, die er ausschließlich selbst aussucht. Der Hauptmieter hat damit gegenüber seinen Untermietern eine starke Stellung: Als Vermieter ist er rechtlich gesehen deren Ansprechpartner und könnte die Untermietverträge ggf. bei Vorliegen eines Kündigungsrechtes kündigen oder entsprechend Druck ausüben.

 

Zu beachten ist: Der Hauptmieter sollte im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbaren, dass er Untermieter nach seinem Belieben in der Wohnung aufnehmen darf, denn sonst hätte der Vermieter ein Mitspracherecht, wer neu in die Wohnung einzieht und wer nicht (§§ 540, 553 BGB). Dem Hauptmieter allein stehen im Verhältnis zum Vermieter alle Rechte – aber auch alle Pflichten eines Mieters zu: Er haftet dem Vermieter gegenüber auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner = Mieter. Zahlt einer der Untermieter z. B. seine Miete (an den Hauptmieter) nicht, so schuldet der Hauptmieter dem Vermieter trotzdem die komplette Miete. Auch bei etwaigen Beschädigungen der Wohnung wird sich der Vermieter ausschließlich an den Hauptmieter wenden.


Aus Sicht des Vermieters ist das die problemloseste Variante. Aus Sicht der Mieter ist eine solche Konstellation dann zu empfehlen, wenn der Hauptmieter später plant, die Wohnung für sich alleine zu nutzen – beispielsweise, wenn das Studium zu Ende ist. Für Untermieter kann diese Variante unter anderem dann interessant sein, wenn die Mietzeit von vornherein nur für einen überschaubaren Zeitraum geplant ist.


ALLE MIETER SIND HAUPTMIETER

Der in der Praxis am häufigsten vorkommende Fall eines WG-Mietvertrags ist die Variante, bei der alle Mieter gleichberechtigte Hauptmieter sind. Alle Mieter haben den Mietvertrag unterzeichnet und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Das ist also nichts anderes als wenn man an ein Ehepaar/ eine Lebenspartnergemeinschaft oder ein nicht verheiratetes Paar vermietet.

 

Weil alle Mieter gleichberechtigt sind, haben sie auch alle die gleichen Rechte und Pflichten. So kann ein WG-Bewohner keinem anderen eine Kündigung aussprechen. Der Vermieter muss Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen und sonstige Schreiben immer an alle Mieter richten. Der große Nachteil für die Mieter dieser Variante: Alle Mieter haften gesamtschuldnerisch auf die gesamte Miete. Soll ein Mieter „ausgewechselt” werden, ist dies per Nachtrag zum Mietvertrag problemlos möglich. Hierzu müssen nur alle Personen (alle alten Mieter, alle neuen Mieter und alle Vermieter) teilnehmen, was die Handhabung wegen Auslandsaufenthalten usw. nicht immer einfach macht.


Wegen der geschilderten gesamtschuldnerischen Haftung ist diese Konstellation für Mieter eher risikoreich. Für den Vermieter ist diese Variante eher vorteilhaft, weil er etwaige Forderungen nach seinem Belieben bei jedem der Mieter eintreiben kann. Er kann sich zum Beispiel bei Mietrückständen den WG-Bewohner aussuchen, bei dem er die beste Bonität vermutet, auch wenn dieser den Rückstand gar nicht zu verantworten hat. Allerdings birgt die Personenmehrheit die Gefahr, dass wegen Unachtsamkeit beim Abfassen von Schreiben an die Mieter eine oder mehrere Personen vergessen werden. Das ist insbesondere gegeben, wenn der Mieter mehrfach gewechselt hat.


JEDER BEWOHNER IST EIGENSTÄNDIGER MIETER

Die letzte Variante des WG-Mietvertrags, die vermieterseits grundsätzlich nicht zu empfehlen ist, ist die, bei der der Vermieter mit jedem Bewohner separat einen Mietvertrag abschließt. In der Regel also nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades.

 

Der wesentliche Vorteil für die Mieter liegt darin, dass sie nur für ihren eigenen Zimmer-Mietvertrag haften. Pflichtverletzungen anderer Bewohner gehen diesbezüglich nicht zu ihren Lasten. Nur hinsichtlich der gemeinsam genutzten Räume besteht hier die Gefahr, dass man Pflichtverletzungen anderer übernehmen muss, soweit beweisrechtlich geklärt. Der Vermieter muss in dieser Konstellation die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen, was in der Praxis wegen nicht trennbarer Versorgungsleitungen oftmals unmöglich ist. Die Vermieter wählen daher oft eine (wegen der zwingenden Heizkosten-Verordnung unzulässige) Nebenkostenpauschale, was einige Mieter zu Streitigkeiten über die Abrechnungen aufmuntert. Zudem können die einzelnen Bewohner jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist den Mietvertrag kündigen und müssen sich nicht um eine Nachmietersuche kümmern. Das kann zu Leerstand führen. Allerdings könnte der Vermieter dem Mieter einen neuen Bewohner vor die Nase setzen.


Insgesamt ist das also die schlechteste, wenn auch weitverbreitete Variante.


FAZIT

In der Mehrzahl der Fälle bestehen Vermieter auf WG-Mietverträge des Typs „Alle sind Hauptmieter”. Diese Variante ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter äußerst vorteilhaft für den Vermieter, birgt aber auch organisatorische Gefahren bei der Abwicklung des Mietverhältnisses. Die WG selbst sollte in jeder Variante intern regeln, wie Neben-, Strom-, Telefon- und Internetkosten aufgeteilt werden, um Streit zu vermeiden.

Kontakt

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Andreas Griebel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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